총부채 상환 비율

총부채 상환 비율(Debt-to-Income Ratio, DTI 비율)은 대출자의 소득에 대하여 부채의 비율을 뜻하며, 금융기관의 대출에 있어 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 한다.

1 개요

DTI는 대출자의 소득으로 연간 상환액인 원리금과 대출이자를 나눈 값을 뜻한다.

DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)

도입 목적은 대출자의 소득신용의 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 대출자의 상환여력에 맞춰 갚도록 하는데 있다.

DTI비율을 적용한 예로 직장인의 신용대출을 생각하면 된다. 금융권에서 직장인의 신용대출을 원할 경우 재직증명서와 지난해 소득증빙 서류를 요청한다. 이 소득증빙 서류가 대출자의 소득으로 간주되어 은행은 대출을 실시하는데 소득과 은행의 인정 DTI 비율을 적용하여 대출의 한도를 설정한다.
(10억인 소득자가 DTI 비율 50%에서 1년 빌릴 경우(10억 * 1년 * 50% DTI 비율) 총원리금+대출이자는 5억이 된다.)

본래 은행의 내부 규정사항이 었으나 부동산 시장이 과열될 경우 정부 차원에서 규제를 가하기도 한다. 하지만 정부차원의 규제는 자유경제시장의 원칙에 벗어나는 사항으로 심각한 경우가 아닌 이상에는 쉽게 적용하기는 힘든 규제이기도 하다.

담보인정비율(LTV)과의 차이는 DTI는 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다. DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다.

미국의 서브프라임 모기지 금융위기가 심화되고 선진국 자산이 과대평가되었다는 보도가 나오자 선진국과 신흥국 모두 검토에 나섰고 일부국가는 도입을 하였다.

2014년 6월 30일, 국제결제은행(BIS)는 선진국의 자산 거품의 진정에 한국, 홍콩, 싱가폴이 적용했던 DTI와 LTV 규제를 도입하는 것을 권고하는 보고서를 발간하였다.출처

2 역사

담보대출에 비해 DTI는 역사가 상대적으로 짧다. 미국에서는 2차 대전 직후 부동산의 가치를 기준으로 대출을 시작하였다. 이후 1970년대 고객의 신용(소득)에 따라 발급하는 신용카드가 상당수 직장인에게 생기면서 DTI는 도입이 되기 시작했다는 것이 기원으로 삼고 있다. 당시 월 PITI(소득, 이자, 세금, 보험금)의 25%를 한도로 빌려주었다.

후술할 미국의 원리금 비율/ 원리금+이자 비율은 아직 도입이 되지 않았던 시기이다. 금융의 내부규정으로 지속되어 왔으나 2005년 8월 투기지역에 대하여 40%로 도입이 되었고 금융위기를 겪으면서 전반적으로 확대 되었으며 캐나다, 싱가폴 등 도입을 하였다.

3 DTI의 장/단점

3.1 장점

• 자산(부동산)의 거품진정 수단 : 대출 총액을 제한하기 때문에 신용이 신용을 낳아 생기는 유동성 문제를 해결
• 대출자 대출 건정성 확보 : 소득에 따라 대출의 총액을 규제함에 따라 부실대출 위험이 감소한다.
• 금융기관 부실대출 비율 감소 : 대출자의 부실대출 비율이 감소함에 따라 위험부담금(충당금)을 적게 쌓아도 된다.

3.2 약점

• 시장규제 정책 : 선진국이 도입을 꺼려 하는 이유. 금융기관의 대출의 경우 기관 고유의 업무영역이나 정부차원에서 규제할 경우 자유시장 경제의 순기능을 억제할 수 있다. 대출자의 신규 투자에 대한 기회를 감소시키고 은행의 추가적인 수익을 감소시킨다는 이유에서이다.
• 대출자의 제2, 3금융권으로 대출 : 제1금융권에서 DTI의 한도로 인해 추가 대출이 불가할 경우, 제2,3금융권에서 대부를 통해서 대출하게 되어 실질적으로 이자의 부담이 늘어나는 악효과를 유발 할 수 있다.(제1금융권과 제2/3금융권의 대출이자 폭은 상당하다)

4 담보인정비율(LTV)과는 무엇이 다른가?

담보인정비율(LTV)과의 차이는 DTI는 대출자의 소득을 기준으로 부채의 총량을 결정한다면 LTV는 담보물(주택, 차량)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 방식이다. DTI가 신용카드의 총액 한도라고 하면 LTV는 전당포에서 내 차에 대하여 가치를 얼마나 쳐 주느냐로 이해하면 쉽다.

LTV의 약점인 신용이 신용을 낳는 경우와 다르게 개인의 소득을 기준으로 하기 때문에 자산의 버블에 대하여 상대적으로 안정적이다. LTV의 신용버블은 투기지역에 대하여 담보인정비율이 낮더라도 부동산 담보가치가 증가할 경우 대출여력이 높아지는 현상이 발생한다.

중국에서는 미국 금융위기때 상해/북경을 중심으로 부동산 재벌 파산을 하였다. 이 사람은 00년도 초기 중국이 성장하고 있던 시점에서 상해에 작은 부동산을 구입후 담보대출을 받아 새로 부동산을 구입, 다시 대출을 받아 구입하는 형태로 확장을 하였다. 당시 정관계 로비는 물론이고 LTV도 완화되어 적용되었던 것으로 나타났다. 이후 보유한 부동산의 가치가 올라가자 대출 여력이 자동적으로 증가하여 더 많은 부동산을 매입하여 부동산 재벌로 거듭나게 되었다. 하지만 금융위기로 인해 중국 부동산 거래가 줄어들고 부동산 가격이 하락하자 담보가치 하락으로 은행은 추가 담보를 요구하게 되었고 결국은 파산하게 되었다.

중국의 예와 같이 LTV는 담보가치의 변동에 따라 대출금액이 바뀌기 때문에 투기지역이나 신규 개발지역에 대하여서는 담보가치가 급상승함에 따라 신용버블로 적용되며 반면 부동산 침체기나 폭락기에는 줄도산 위험을 내재하고 있다.

DTI는 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있으며 통상 소득 평가는 1년 혹은 대출자가 설정한 일자까지 검토는 유예된다.

5 국가별 적용 사례

5.1 미국

미국은 1970년대 신용카드가 등장하면서 최초 내부에서 도입이 되기 시작했으며 월간 순소득에 대하여 25%를 기준으로 대출을 하였다. 현재는 원금인정비율/원금+이자인정비율로 규정하고 있다. 정책적으로 도입되지 않고 금융기관의 내부 규제이며 현재는 정규규정에 따르는 대출의 경우 28/43으로 적용하고 있다. 연방주택청(FHA)는 31/43으로 제한하고 있다.

원금인정비율/원금+이자인정비율의 계산

* 총소득이 10억인 경우, 28/43 적용시 연 상환 원리금 한도 2,800만원 = 10억 * 28/100 연 상환 원리금+이자 한도 4,300만원 = 10억 * 43/100 (이자는 1,500만원 한도)

위와 같이 나누는 이유는 고리대(제2/3금융권)를 쓰지 않게 하기 위해서이다. 좀 더 타이트한 기준이다.

5.2 한국

부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 8월 도입했다. 도입 초기 투기지역에 대하여 6억원 초과 아파트에 대하여 40%로 적용되다 .2006년 점차 수도권으로 넓혀졌고 2007년에는 투기지역과 투기과열지구로 수도권 이외까지 확대 적용하였다. 금융위기가 한창이던 2008년 11월에는 강남3구 이외 지역 투기지역을 모두 해제하였다. 2011년, 2008년도에 한시적으로 완화했던 DTI를 다시 적용하였으나 2012년도에 강남3구를 투기지역으로 해제를 하였다. 2014년 DTI를 60%로 일괄 상향 조정을 하였으며 현재 박근혜 정부의 최경환 경제부총리는 경기 부양을 목적으로 DTI 규제를 완화하는 정책을 추진중이다.

5.3 기타 국가

• 싱가폴/홍콩 : 금융위기가 지속되던 2009년 도입을 하여 자산 버블을 막았다.
• 중국 : DTI 도입을 고려하고 있다.
• 영국 : 2014년 DTI와 유사한 내용으로 도입하였다.
• 캐나다 : 2010년부터 세후 가족 수익에 대하여 150% 이상을 못 하도록 하였다.