전세

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'있슴'이 원래 '있음'인 건 신경쓰지 말자

1 개요

“굳이 집을 사야 할 필요성을 느끼지 못했어요. 전세라는 좋은 제도가 있는데…. (웃음) 근데 전세값도 많이 오르고, 살면서 고장 나는 게 있으면 주인에게 고쳐달라고 해야 하고…. 전세 만기일이 되면 자꾸 집을 보러 오시는데 그때마다 집을 비워드려야 하니 여러모로 불편한 점이 많아 집을 사게 됐죠.”

대표적 한류 스타로 주식 평가액 1위인 배우 배용준의 말. 그러니까 쉽게 말하면 귀찮아서 집을 빨리 샀다고 합니다 # 404 Not found

일제강점기를 거치면서 전세계에서 유례를 찾을 수 없을 정도로 정교하게 발달한 제도다. 1945년 8.15 광복때에는 일부 도시지역에서 제한적으로 인정되었으나, 6.25 전쟁을 거치면서 전국으로 확대/일반화된 제도.

제대로 된 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 집주인에게 전세금을 지급함으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 부동산을 이용하게 함으로써 매달 이자를 지급해야 할 의무를 면제받는 제도다. 쉽게 말하면, 집주인에게 무이자로 돈 빌려주고 대신 그 집에 공짜로 들어가 사는 것이다. 채무 이자와 월세를 서로 퉁쳐서 0으로 만드는 것. 그리고 집주인은 이 돈을 적절히 굴려서 수익을 낸 뒤, 전세 기간이 끝나면 수요자에게 원금만 돌려주고 수익금은 집주인 것이 된다. 이 전세돈을 재테크해서 나온 수익금이 월세 대신이 되는 것.

참고로 전세버스의 전세는 한자가 약간 달라 專貰
이며 버스 대절, 식당 예약 등에서 전세 낸다라는 식으로 사용한다. 여기서는 부동산 관련 내용 위주로 다룬다.

'댁이 여기 전세냈어?' 식의 관용구에 사용되기도 한다. 보통 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 비난의 목적으로 쓰는 관용구지만, 그 민폐를 지적하는 사람에게 '니가 전세낸 장소도 아닌데 왜 지적질하고 난리냐?'는 뜻으로 사용하는 경우도 있다.

2 기원

한국에서 토지나 부동산에 대하여서 완벽하게 사유재산권이 성립한 것은 일제시대에 토지조사사업때 부터였고, 한국에서는 삼국시대부터 이른바 왕토사상이 바탕이 되어, 토지의 궁극적인 주인을 왕권에 두는 전통이 있었다.

더 자세히는 이 같은 계약방식은 중국 고유의 전(典)에서 그 근원을 찾을 수 있다. 타인에게 일정금액을 받고 이에 대해 자신의 토지를 사용토록 한 뒤 계약 종료시 금액을 돌려주고 사용수익도 종료하는 개념이다.

고려시대부터는 귀족,승려, 관리 등 기득권 계층이 급전이 필요한 자작농에게 토지를 채권담보 형식으로 돈을 빌려주면서 이 같은 전이 행해졌다. 담보목적물의 사용수익이 이자의 역할을 했던 것이다. 채권 담보로써 전이 정착된 것은 농경사회의 토지에 대한 애착심이 그 배경이다. 돈이 필요한 경우에도 땅은 안 팔았던 것이다. 하지만 이런 전당제도를 통해 담보로 얻은 토지의 경우 소유권 이전만 안됐지, 당사자 사이에선 매매와 큰 차이가 없는 것으로 여겨졌다. 이 같은 전당제도가 조선으로 이어졌지만 그 대상을 가옥으로 삼은 경우는 극히 적었다. 가옥의 경우는 매매도 근대에 이르러서야 성행하기 시작했기 때문이다.

1876년 강화도조약 체결로 개항한 부산, 인천, 원산이 급진적 변화의 시작이었다. 지방 인구가 경성으로 몰려 주택수요가 급격히 늘었다. 이 같은 수요급증은 전세제도의 발전으로 이어졌다. 가옥가격의 반값에서 70~80%에 이르는 기탁금으로 1년 정도 계약을 맺는 것이 보통이었다.

3 한국, 볼리비아 등 몇몇 나라에만 있는 제도

고금리와 부동산 광풍을 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세제도를 보면 "왜 남의 집에 얹혀살다가 나가는데 돈을 다시 찾아가죠?", "왜 공짜로 집을 빌려주죠?"하면서 경악한다. 그래서 7~80년대에 독일 등으로 유학간 학생들은 바로 이 한국의 전세권에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많다고 한다. "독일 교수들은 처음 들어보는 한국에만 있는 제도로 논문을 써서 제출하니, 지들이 어떻게 태클을 걸겠어!" 이런 속셈이었다고. 그리고 그렇게 석사, 박사학위를 딴 당시 그 독일유학생들 상당수가 지금 각 법대의 민법 교수가 되어있다.(...) 우리도 가서 쓰자 늦었어

의외로 볼리비아나 페루 등의 남미 몇몇 국가에서 한국의 전세와 매우 유사한 제도를 갖추고 있다. 볼리비아에선 anticretico란 제도로 한국의 전세와 비슷하지만, 세입자가 집주인에게 돈을 빌려주는 댓가로 집주인의 집에 대출기간 동안 사는 제도며, 만기일이 도래했을 때 집주인이 돈을 갚지 못한다면 극단적인 경우엔 집주인한테서 돈 대신 집을 가져갈 수 있도록 해놓은 것이 특징이라고 한다. 어떻게 보면, 집주인이 집을 담보로 세입자에게 돈을 빌리는 형태라고 볼 수 있다.

비슷한 제도로 아일랜드에서 대기근 이후에 인구가 워낙 줄어서 집을 팔때 아예 몇백년에서 몇천년의 월세 계약을 하기도 했다. 좋은 예로는 기네스社의 1759년에 9천년 임대 계약. 즉 집주인 입장에서는 집을 팔아야 하기는 하는데 그럴만한 돈을 가진 사람이 많이 없으니까 집값을 한 몇십년간 나눠받는다는 생각으로 월세를 내준 것이다. 그리고 세입자는 몇백년에서 몇천년까지 처음에 계약한 금액만 꼬박꼬박 내면 대대손손 집이 무너지거나 하지 않는 이상 주거 걱정없이 살 수 있으니 좋은 거래였다. 그 당시에 파는 사람 입장에서는 집을 급처할때 괜찮은 거래였다고 한다.

일반적으로 부동산을 통한 임대차계약은 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세라고 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많지만 최근 추세는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우도 많다.

당연히 이 전세 제도는 언뜻보기에는 세입자에게 대단히 유리하고 반대로 집주인에게는 매우 불리한 것처럼 보인다. 월세 지출이 "0"이고 전세금은 계약이 끝나면 고스란히 돌아오니 세입자로서는 손해볼 것이 거의 없는 제도다. 집주인 입장에서 집을 빌려준 돈을 굴려 수익을 내 봤자 집을 아예 팔아서 번 돈을 굴린 수익과 비교될 리가 없다.
하지만 장기적으로는 집주인(기득권층,부자)에게 매우 유리하고, 세입자(서민층)에게는 매우 불리하다. 부동산 투기와, 주택 가격 상승을 부채질하기 때문에, 집값이 수요에 비해 지나치게 오르게 된다.
집주인은 계속 원래 주택을 독식하면서, 전세금을 바탕으로해서 다른 집을 구입(=투기)하는 식으로, 여러 채의 집으로 불려나가고, 서민층은 집값이 인구와 수요에 비해 지나치게 오르기 때문에, 계속 자기 집 장만하기가 어려운 구조다.
상식적으로 생각해도, 집주인이 어떤 임대방식으로 집을 빌려줄지선택권을 쥐고 있는데, 자신에게 불리하고 세입자에게 유리한 방식을 선택할리가 없다....
이른바 선진국에서 몰라서 전세 제도를 도입하지 않는 것이 아니다. 다 이유가 있는 것이다.

그럼에도 전세 제도가 유지될 수 있었던 것은 대한민국의 특수한 사정 때문인데, 바로 부동산 가격이 끊임없이 오르고 금리도 높은 (일반적으로는 양립하기 어려운) 상황이었던 것. 부동산 가격이 끊임없이 오르니 집을 파는 것보다 빌려주는 것이 낫고, 이자율이 높으니 월세를 받는 것보다 전세금을 예치해 이자를 받는 것이 나은 상황이었던 것이다. 실제로 과거 이자율이 20~30%대에 달하던 시절에는 월세를 받는 것보다 전세금을 은행에 예치해 이자를 받는 것이 훨씬 이득이었다.

1997년 외환위기를 전후해 이자율이 급속히 하락하게 되고 90년대 초반부터 하향세였다가 96년 들어 조금 오를듯 했던 부동산 가격도 하락 반전해 전세가 사라질 줄 알았지만... 2000년대 초반 들어 부동산 시장이 급속한 호황을 누리면서 낮아진 이자율을 통한 대출을 짬뽕해서 집을 계속 늘려나가는 방식이 각광(?)을 받아 집으로 뻥튀기하는 방법의 대표주자로 급부상하게 되었다.

4 전세의 종말?

앞서 말했듯이 전세는 부동산이 계속 오를 전망이고 금리도 높은 상황에서만 유지될 수 있는 특수한 거래형태라고 볼 수 있다. 때문에 금리도 낮아졌고 부동산도 침체기에 들어간 현재 그리고 앞으로의 대한민국에서는 전세는 서서히 사라질 것이라고 전망하는 사람들이 많다. 사실 선진국에서는 대부분 월세이고 전세라는 형태가 없기 때문에, 한국의 부동산 시장에서도 자연스럽게 없어지리라 전망된다.

2008년 9월 세계금융위기로 부동산 시장이 급속히 침체되며 전세금도 미칠 듯이 뛰고 있고, 그나마도 물건이 없어서 못 구하는 상황이라니 이런 추세라면 정말로 전세가 사라질 지도 모른다. 구체적으로 말하면 과거에는 집값 상승을 노리고 집을 사서 소유권을 확보하고 전세를 놔서 집 살때 투자한 금액을 회수하고 이를 은행에 예치, 이자 받아먹는게 목적이었으나, 집값 상승세 둔화 및 낮은 은행 금리 등이 겹치면서 전세를 놔서 돈을 회수하기 보다는, 월세를 놔서 매달 받아 먹는게 낫기 때문이다. 은행 금리가 2~4%대를 기록하는 상황에서 월세 수입이 아무리 낮아도 이보다 배는 많은 것이 현실이니, 집 주인들은 전세보다는 월세를 선호하는게 당연하다. 입주자 입장에서는 집 주인한테 매달 월세 낼 바에는 은행 대출 받아 전세 들어가는게 부담이 덜하니 전세를 선호하는게 당연하고 말이다.

전세가 살아남으려면 은행 이자수입이 월세수입만큼 증가하던가, 집값이 다시 잘 오르던가 둘중 하나 이상이 충족되어야 한다. 그러나 인구구조의 변화나 청년층의 결혼기피 등의 이유로 집값이 예전처럼 폭등하기를 기대하기는 어려우며, 집주인도 시세차익보다는 임대수익을 얻는 쪽으로 변화하기 때문에 결국 대출이 많은 집이 아니면 전세를 얻기 어렵게 될 전망이다.

2013년 현재, 이미 전세금이 주택 매매 가격보다 더 높은 시대가 되었다. 기사 배보다 배꼽이 더 큰 이런 경우가 가능한 이유는 주택을 구입할 경우 부담해야 하는 각종 세금] 등의 비용부담, 무주택자일 경우 누리는 혜택 등이 있기 때문이다. 하지만 이런 케이스는 이른바 로열층의 전세가가 1층 또는 꼭대기층의 매매가를 앞선 극단적인 케이스다.

그리고 2012년부터 부동산 시장에서 전세가 급격히 사라지고 반전세를 거쳐서 월세로 급격히 대체되고 있다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 상승세에서 한번 꺾여가지고 하락세로 전환하자, 집을 사려는 수요자들이 집을 살 생각은 하지 않고 집값이 더 떨어질 것으로 예상하며 전세를 전전하면서 버티기에 돌입했기 때문이다. 한편 부동산 호황시절 대출을 끼고 집을 샀던 집주인들은 집이 팔리지 않으면서 대출 이자부담이 목을 죄기 시작했고, 결국 월세로 이자부담 및 시세차익 손실을 세입자에게 전가하며 역시 버티기에 돌입한 것이다. 즉, 전세수요는 넘쳐나는데 공급은 멸종에 가까워지고 있는 것이다.

2010년대가 끝나면 전세가 완전히 멸종할 가능성이 높아지고 있다. 2013년 8월에는 전세가가 경매가를 초월하기 시작했다. 그리고 수도권지역에서는 전세가가 매매가대비 58%, 지방에서는 70%에 달하는 지경에 이르렀다.기사 그러나 전세가의 폭등은 멈출 기세가 안 보인다.

2016년 들어서는 아예 전세가율이 기본 80%씩 하고 있고 일부 지역(재개발/재건축 기대감이 높은 지역)은 전세가가 매매가의 130%까지 치솟으면서 전세가가 매매가보다 비싼 주택들이 속출하고 있다. 본격적으로 전세 소멸이 빨라지고 있고, 이미 전세 물량 자체가 2007년 대비 30% 수준으로 무려 70%가 사멸했다. 2016년 들어서는 월세 거래 비중이 55%로 전세를 추월하기까지 했다.

2016년 7월 서울특별시 시내에서는 전세가 비율이 75.1%에서 74.8%로 7년 6개월만에 꺾였다. 기사 다만 전세 신규 매물 자체는 줄어들고 있으며(신도시나 택지지구는 신규 물량이 나오지만), 기존 세입자를 반전세로 바꾸는 것이 줄어들어서 전세 매물이 줄어들면서 전세가 비율도 꺾이는 것.

5 전세와 월세

현재 한국에만 있는 이 전세제도는 월세의 대체재로 세입자의 입장에서는 매달 고정비용이 지출되는 월세보다 유리한 제도다. 전세제도 때문에 대한민국, 특히 수도권의 주거지 렌트 비용은 인구밀도와 경제수준이 비슷한 타국에 비해서 크게 저렴하며, 전세가 줄어들면서 월세가 상승할 것이라는 전망이 현실적이다.

전세가 월세로 전환되니 월세 공급이 늘어나 월세값이 내릴 것이라는 전망도 있는데 이에 대해서는 두가지 의견이 있다.

1. 전세와 월세는 다른게 아니라 임대료다. 이미 임대료는 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정되어 있어서 전세가 줄어든다고 해서 월세가 오르지 않는다. 전세가 없어지는 것은 전세라는 특수한 지불방식이 없어지는 것이지 주택의 공급과 수요에는 아무런 영향이 없다. 즉 전세의 사라짐은 월세와 무관하다고 봐야한다. 집 짓고 나면 한 2~3년 살고 재건축 하는 것이 아닌 집은 다른 재화와 같이 사용한다고 소모되는 재화가 아니다. 즉 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 말은 다시 말하자면 '기존 전세로 임대했던 집을 월세로 임대한다'는 말이 되는 것이다. 재건축에 들어가는 집, 거래의 대상이 되는 집을 제외하면 전세와 월세의 교환비는 거의 1:1에 수렴하게 된다. 전세가 멸종하면? 그 기존의 전세집은 결국 다 월세로 전환되고, 그러면 새로 월세 시장에 뛰어든 기존 전세 집은 나름대로의 가격경쟁을 하게 된다. 게다가 집은 대체재가 거의 없다는 문제도 있지만, 기업들도 무턱대고 찍어내기 힘들 정도로 가격이 비싸 개별 공급자가 많으며 일단 만들어 놓으면 세금, 관리금 등의 필수적 고정 유지비가 들어가게 되고, 철거에도 큰 돈이 들어가며, 매각도 그리 쉽게 되지 않는 재화라는 특징이 있다. 게다가 사람이 들어가 살 때보다 방치될 때가 집은 더 크게 파손된다. 즉 잉여 주택이 남는 사람은 한시바삐 임대해 버리는 것이 방치에 비해 몇배는 낫다는 말이 된다. 그렇기에 월세라도 빨리 들이고 싶어하는 사람들이 많아지는건 당연지사고, 전세가 멸종되면 월세 공급자가 계속해서 시장에 들어온다는 말이 되니 전세가 멸종한다 해서 월세가 폭등할 것이라고 보기는 어렵다. 또한 전세가 모두 사라지고 월세만 남게 되면 월세에서 다시 경쟁이 일어난다. 알다시피 2014년 현재 전국 주택보급률은 이미 2009년에 100%를 넘겨 2013년 기준으로 102.7%에 이른다. 거기다 정부는 전월세 폭등 해결을 위해 주택보급율을 계속해서 늘려간다는 방침이어서 최종적으로는 2025년 기준 107~110%까지 이를 것으로 전망된다. 어차피 전세가 전부 사라지고 월세만 남게 된다고 해도 집을 구하는 사람은 그대로다. 아니 오히려 줄어들고 있는 것이 사실이다. 이처럼 주택공급이 초과된 상태에서 마냥 가격이 이전보다 오를 것이라고 보장할 수 없다.
2. 전세가 월세로 전환되는 것은 갑자기 월세 공급이 느는 것이 아니라 월세 가격 상승을 막던 훨씬 저렴한 대체재인 전세가 사라지고 그만큼 월세가 늘어나는 것이다. 즉, 전세가 완전 멸종해버리면 그 다음에 나올 것은 월세 상승뿐이다. 전세에 있던 사람들이 일시에 월세로 들어와야 하니까. 그 이유는 전세는 집값상승이 멈추고 이자율이 바닥일 때에는 성립이 안되는 저렴한 임대 방식이기 때문이다. 그럼에도 전세가 남아있는 이유는 집주인들의 마음이 착해서가 아니라 레버리지를 통해 시세차익을 얻기 위함이었기 때문이다. 즉, 전세가 사라진다는 것은 단순한 대체재가 사라지는 것이 아니라, 이자율이 높고 집값이 미친듯이 뛰는 한국에만 존재하는 기형적인 대체재가 사라지는 것을 의미하며, 단순히 지불방식의 차이로만 이해할 수는 없다. 만약 전세가 시세차익의 수단이 아닌 임대수익을 추구하기 위한 임대방식이었다면 1의 논리는 맞을 수도 있지만 그렇지 않은 상황에서는 적절하지 않다. 또한 전세값이 수년씩 동결된다는는 얘기는 전세값이 폭등하고 있는 수도권에서는 전혀 맞지 않는 얘기다. 또한 월세에서는 위에서 든 고정비용, 세금 등은 대부분 세입자에게 전가되는 것이 상식이다. 전세가 사라지면 월세끼리 경쟁하는 것은 당연한 사실이나 현재 훨씬 저렴한 대체재인 전세와 경쟁하는 상황보다는 훨씬 가격이 높아질 수밖에 없다. 주택보급률 관련해서도 100%가 훨씬 넘어가고 미분양 아파트가 다량 존재하는 상황에서도 임대료는 계속해서 증가하는 현실을 간과하긴 어렵다. 실제로 대한민국 서울의 소득대비 월세 가격은 인구밀도가 낮은 다른 대도시에 비하여 매우 낮은 편이다. 우리나라만 간단하게 얘기하자면 대한민국 수도권과 비슷한 인구밀도를 가진 도시의 가구소득 대비 임대료를 보면 된다. 전세계에서 서울과 비슷한 수준의 인구밀도를 가진 도시 중 서울보다 월 임대료가 낮은 국가는 매우 드물다. 한국 인구의 절반이자, 소득 수준도 한국에 떨어지는 대만의 타이베이만 해도 이미 한국 서울의 지가(평당가)를 초월한 상태다.

전세는 인구가 급증하고 도시집중화가 급속도로 진행되면서, 주택 가격이 무한정 상승할 것으로 기대되고, 금리도 상당히 높은 고도 성장 모형에서만 존재할 수 있는 여지가 있다. 인구 증가가 정체되어있거나, 도시로의 인구 유입이 거의 없거나, 다세대 주택(아파트)의 대량 공급으로 주택이 남아돌아서 집값이 거의 상승하지 않거나, 오히려 떨어질 가능성이 있는 경우 전세 제도는 존재하기 어렵다.

또다른 문제는 전세의 폭등으로 인해 전세에서 월세로 전환하는 물량의 월세까지 폭등하는 사태가 벌어지고 있는것이 현실이다. 전월세전환률이 법으로 규정이 되어 있지만 주변시세에 따라 집주인 마음대로 설정하고 있다는게 문제. 정치권 일각에서는 이문제에 대해 전월세전환률을 낮추고 대신 금리변동에 따라 변환시킬 수 있도록 개정을 추진중이지만 아직도 법률 심의조차 거치지 못하고 있다.

또한 기업 주도의 임대 사업이 월세 중심으로 진행될 예정이기 때문에 가계 소득에서 주택임대료가 차지하는 비율은 수도권 기준으로 미국, 일본과 같이 1/2에서 1/3 수준까지 오를 가능성이 높다.

6 전세에 대한 법적 분류 및 규정

전세는 크게 두가지 케이스가 있다. 민법에서 명백히 물권으로 규정하고 있는 '전세권'(물권적 전세)의 형태가 있고, 미등기 전세(채권적 전세)가 있다. 원래 민법의 입법자가 예정한 전세는 전자이지만, 일반적으로 전세라고 하면 오히려 후자를 지칭하는 경우가 대부분이다. 다만, 채권적 전세도 일정한 요건을 갖춘 경우에는 주택임대차보호법에 의하여 물권적 전세에 가깝게 보호된다.

전세권과 전세 계약은 각각 해당 문서에서 참고할 것.

7 전세에서의 유의사항

월세, 고시원 등에 비해서 계약시에 굉장히 주의해야한다. 전세의 특성상 작게는 수천만원대부터 많게는 억대의 목돈이 오가기 때문에 사기를 당했을 때 월세처럼 손해가 적지 않고, 나오면 장땡 혹은 쉽게 돈을 빼기가 어렵기 때문이다. 아무런 담보없이 개인에게 수천만원의 목돈을 맡기는 점을 외국인들은 매우 놀랍게 여긴다고 한다. 물론 물권인 전세권의 경우에는 해당사항이 없다. 채권 전세, 즉 전세 계약에서만 문제된다.

건물주를 영 못 믿겠다 싶으면, 전세금 보증 보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다.

7.1 집주인 사칭 빚 전세금 사기

가장 흔한 경우가 실제 전세금을 받은 사람이 집주인이 아닌 경우인데, 이 경우에는 집주인이 계약 당사자가 아니게 되어버리므로 세입자만 덤터기를 뒤집어쓰게 된다. 전세를 계약할 때는 항상 해당 관청에서 등기를 떼어 집 주인을 명확히 확인하며, 계약 당사자가 서로 본인인지 확인해야 한다. 이 과정이 의외로 많이 생략되어 사기를 당하는 사람이 많다. 복잡해보이는 과정이지만, 해당 관청에 가면 정확히 설명해주고, 인터넷에서도 방법을 쉽게 찾을 수 있으므로 반드시 확인하자.

그 외에도 위의 수법과 비슷한 이중계약. 한 집을 가지고 두명에게 계약한 다음, 가짜 집주인은 도망가 버리는 것. 실제 TV매체에서 등장할 만큼 한때 유행했던 사기다.

7.2 집주인의 도주, 파산

집주인이 전세금을 가지고 날아버리는 경우이다. 이를테면 집주인이 야반도주를 한다던가. 그렇게 흔한 일은 아니지만, 살다보면 별에 별일이 다 있다. 이는 개인적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라서 살면서 주인집의 상황을 어느정도 파악하는 것이 중요하다. 법적 구제책(집주인을 상대로 '지급 명령'을 신청하는 것 등)에 대해서도 일단 돈을 들고 날아버리면 수천만원이 그냥 증발한다. 이런 경우 집이 경매에 부쳐질 경우 세입자는 당연히 채권자다. 다만 법적 지위에 따라 배당 순위가 달라질 뿐이다.

대략적으로 살펴보면 주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인이라면 최선순위, 물권 전세권자라면 등기부상 순위 따라 배당받게 되고, 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖춘 임차인도 그 순위에 따라 배당을 받지만 단지 전세금만 준 세입자라면 일반채권자로서 가장 후순위인데다가 다른 일반채권자와 나눠 가져야 한다.관련 조항 국가가 국민의 재산을 지켜준다고는 했지만 어떤 국민인지는 말 안했다.

7.3 집의 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등

집주인의 트집. 흔히 말하는 드잡이질. 아무래도 전세는 집을 빌리는 개념이다 보니까 집에 대한 손상으로 심하면 법적 분쟁이 일어날 수 있다. 물론 전세입자의 이해 부족으로 집이 손상되어 분쟁이 일어나는 경우도 흔하다.

이를테면 벽에 못 박는 것. 건물에 손상을 입히는 행위이므로 전세금에서 차감될 수 있다. 문제는 내가 원인이 아닌 손상도 덤터기를 쓸 수 있다는 것. 역시 수천만원이 오가는 거래인지라 피를 보기 쉽다. 때문에 입주하기 이전, 벽의 사진을 꼼꼼히 찍어두고, 집주인과 확실한 협의를 보는 것이 좋다. 이 사진은 차후 집에 관한 법적 분란이 있을시 집의 상태에 대한 증거로 제출될 수 있다는 증명서를 차입자와 세입자가 같이 서명하여 보관한다던지 하는 경우. 변호사를 이용한 공증도 가능하지만, 정말 억단위로 오가는 전세가 아니라면야...

이 문제는 제법 민감한 사항이 될 수 있으므로 자기집이 아니라면 절대 못을 박지 말고, 어지간하면 불로 녹여서 붙이는 벽걸이를 써라. 그건 떼낸 다음 도배를 새로 하면 집에 아무런 손상이 가지 않아서 요긴하다. 도배를 주인이 해주는가, 세입자가 하는가는 지역에 따라 다르다. 전세 공급이 수요보다 많은 지역에서는 주인이 도배를 해주는 경우가 있지만, 전세 수요가 공급보다 높은 지역은 세입자가 하고 들어가는 경우가 많다. 수도권에서는 부동산에 확인해보면 대체로 월세는 주인이, 전세는 세입자가 하는거라는 안내를 많이 듣게 된다.

어지간하면 못을 박지 말자. 꼭 벽걸이 TV가 보고 싶거나, 못을 박아야 할 만큼 무거운 물건을 걸어야 한다면 최소한 주인한테 전화는 하고 확인을 받자. 못 박는 행위를 언급하는 것은 이로 인한 분쟁이 제일 많기 때문이다. 실제 많은 사람들이 '못하나 박는 것쯤이야' 라고 생각하지만, 그렇지 않다. 그래도 요즘은 못 박는거 안 된다는거 아는 사람이 많지만 여전히 최다 분쟁 1위요소다. 애초에 우리가 집을 빌렸다. 라는 것을 항상 명심해야 한다.

8 전세에서의 예의

전세 역시 일종의 상거래며, 어느정도 예의는 지켜줘야 서로 얼굴 붉히지 않고 웃으며 거래를 하고 끝마칠 수 있다. 실제로 이런 과정에서 얼굴을 붉히고 법적 갈등으로 오가는 경우가 상당하므로 전세를 할 위키러는 참조하자.

8.1 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때

나가기 전에 집을 나간다는 사실을 통보하자. 전세금은 집주인에게도 큰 돈이다. 계약 완료로 나가는 거야 상관 없겠지만, 자신이 도중에 나가는 경우엔 집주인 역시 생각지도 못한 큰 지출이 생기는 것이다. 이 경우 세입자가 위약금을 지불해버리면(물론 현금으로 주는 것이 아닌, 전세 보증금에서 까고 받는다. 즉 전세보증금에서 까겠다는 의사표시만 하면 위약금 지불했다고 인정받는 것.) 세입자가 슈퍼 을이 되어버린다. 전세금의 반환은 법적으로 보장되어있기 때문. 오히려 갑인 집주인이 급해진다.

적어도 한달, 아무리 급해도 2주일 전에는 말해두자. 이 정도 기간이 있어야 집주인이 또 다른 전세 세입수요자(제3자)와 계약하여 받은 전세금으로 원 전세금을 갚는 등의 방법을 사용할 수 있기 때문이다. 생각지도 못한 수억원(서울 평균 전세가 실거래가는 대략 4억원 내외이다. 전세 위약금 20%까도 최소 3억원은 집주인이 융통해야 한다)의 돈은 융통하기 매우 힘든 큰 돈이다. 위약금 까고 나가버리는 전세 세입자가 나오면 집주인은 전세차 빼준다고 꽤 큰돈의 단기대출(만기 1년 이내)을 껴야 하는 경우가 많다.

8.2 집이 고장났다?

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

살다 보면 집이 고장나는 경우가 있다. 법적으로 등기한 전세는 물권성을 인정받기 때문에 채권에 불과한 월세에 비해 기본적인 현상유지를 위한 관리 수선 의무가 추가적으로 생긴다. 물론 집을 사용할 수 있는 상태를 유지하는 것 정도는 월세인 경우도 동일하게 의무가 있다. 물론 이것은 형광등을 갈아끼우는 정도의 통상적인 수선 유지에 관한 것이고, 불가항력적이고 심대한 파손의 경우는 집주인이 수선할 의무를 지게 된다.

9 애프터 리빙?

2년 살아보고 결정하라는 이른바 '건설사 전세'라면서 분양하는 경우가 있는데, 사실 정확히 말하자면 '환매조건부 분양'이다. 분양가의 20%를 내고 자기 이름으로 등기를 받은 뒤 자기 이름으로 은행 대출을 받아 입주한다. 다만, 대출이자는 건설사에서 내준다.

2년 살아 보니 마음에 들면야 상관 없지만, 마음에 들지 않는 경우가 문제이다. 2년 뒤 건설사가 다시 사주면 좋겠지만, 이렇게까지 판 건설사들이 내줄 돈이 있을리가 없다는 게 문제이다. 결국 입주자들은 자기 마음에도 들지 않는 집에서 그대로 살아야 한다. 물론 분양가의 80%에 해당하는 대출금을 떠맡는 것은 당연한 일이고, 건설사가 대신 내주던 대출이자 마저 자신들이 내야 한다.

심지어 이렇게 계약한 이후, 건설사가 파산하고 입주자는 보증금까지 날린채 쫒겨나는 사태가 발생하기도 한다.
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10 전세 계약 연장시, 복비 부담

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