명의신탁

• 법 관련 정보

名義信託

고시생들의 원수 민사와 형사에 걸쳐 두루 문제가 되며, 법리가 상당히 까다롭기 때문에 고시생들이 매우 싫어한다.

1 정의

법 및 부동산 관련 용어.

명의신탁이라 함은, 소유관계를 공시하도록 되었는 재산에 대해서 실 소유자가 무언가 껄쩍지근한 어른의 사정으로 인하여 자기 소유의 부동산을 자신의 명의로 하여 두지 못하고 남의 이름으로 해 두는것, 따라서 권리관계를 나타내 주는 등기부에서는 소유자가 타인으로 나타난다.

부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률에서는 원칙적으로 금지되어 있고 예외적인 경우에만 허용한다.

2 명의신탁의 종류

명의신탁은 크게 양자간 명의신탁, 다자간 명의신탁, 계약명의신탁으로 나누어진다.

2.1 양자간 명의신탁

신탁자인 甲이 수탁자인 乙에게 자신의 소유 부동산을 수탁하고 등기를 이전하는 것

2.2 다자간 명의신탁

매수인인 甲이 매도인 丙으로부터 부동산을 매수하면서 그 등기는 수탁자인乙의 이름으로 해 두는 것.

2.3 계약명의신탁

매수인이고 신탁자인 甲이 乙과 명의신탁 약정을 하고 乙에게 매매대금을 주어 乙이 丙에게서 목적물을 매수하고 수탁자 본인의 이름으로 등기하는 것

3 효과

3.1 양자간 명의신탁의 경우

甲과 乙의 명의신탁 약정은 무효이므로 甲은 乙의 이름으로 된 부동산 등기를 말소하라는 말소등기청구권을 행사할수 있다.

3.2 다자간 명의신탁의 경우

甲과 乙의 명의신탁 약정은 무효이므로 丙은 乙의 등기를 말소청구할수 있으나, 이 경우라도 甲과 丙의 매매계약은 유효하기 때문에 甲은 丙에게 소유권이전등기 청구를 할 수 있다.

3.3 계약명의신탁인 경우

甲과 乙사이의 명의신탁 약정은 무효이다. 다만, 乙과 丙사이의 매매계약은 유효하고 물권변동의 효력도 온전히 나타나기 때문에 이 경우 매도인 丙이 선의라면 乙은 유효하게 소유권을 취득하고 甲은 乙에게 부당이득 반환청구로 부동산의 소유권을 반환받을수 있다.

4 수탁자가 팔아버린 경우

명의신탁을 이용하여 신탁자인 甲이 맡긴 목적물을 수탁자인 乙이 팔아버린 경우, 원칙적으로 강행법규에 위반되어 무효일 뿐 반사회질서의 법률행위가 아니므로 부당이득반환청구에 의한 반환청구가 가능하다. 따라서, 목적물을 팔았으면 부실법 이전 약정은 부동산을, 부실법 이후 약정은 매매대금을 반환해 주어야 하며, 형법상 배임죄로 처벌이 가능하다.

5 상세

뭔가 껄쩍지근한 어른의 사정으로 인하여 자기 소유의 부동산을 자기 이름으로 등기하지 못하고 타인의 이름을 빌려서 등기하는 것. 간혹 등기 명의자가 재산이 자기 명의로 되어 있다는 점을 악용하여 제3자에게 팔아먹는 식으로 뒤통수를 치기도 한다. 끼리끼리 잘들 논다...

가령 이미 아파트 한 채를 가지고 있는 A는 갑로부터 1억 원짜리 집을 구매하기로 했다고 하자. 그런데 그냥 사면 세금 크리가 터지므로 무주택자인 A의 동생 a의 명의로 구입했다. 그리고 세 들 사람을 구하는 동안 a이 관리인 겸해서 주거하게 되었다. 그 때 B가 a에게 1억2천을 줄 테니까 지금 거주중인 집을 팔라고 권유했다. a은 자신의 명의로 되어 있으므로 팔아도 문제가 없으리라고 판단, B에게 넘겼다. 그런데 A가 이 사실을 알고 이 계약은 무효야! 딴지를 걸고 넘어지는데...

이 경우 a이 아닌 A가 부동산 거래를 했음을 (통장 거래내역 등으로) 실제로 인증할 수 있다면 소유권은 당연히 A에게로 돌아간다.(강학상 3자간 등기명의신탁) 사실 이는 법률상 명시되지 않았으나 판례에 의해서 인정된 방식이다.

하지만 3자간 명의신탁도 부동산 실명법이 적용된다면 소유권은 여전히 갑에게 남아있고 주택 매도인이 a에게 물권적 청구권인 등기말소청구권을 갖고, A는 갑에게 계약에 의한 채권적 청구권인 소유권이전등기청구권을 갖는다. 이 상황에서 a이 B에게 집을 팔면 아래와 같은 일이 벌어진다.

• 민사상으로는 등기는 공신력이 없기 때문에, 이 경우 B이 선의, 악의 여부에 관계없이(=실제로는 A가 명의신탁자였는지를 알았는지 여부) 유효하게 소유권을 취득한다.(부동산실명법 4조 3호) 다만 a은 A에게 부동산 매매대금으로 받은 돈을 반환해야 한다.
• 다만 B이 A가 명의신탁자라는 사실을 알고도 단순 권유를 넘어 a에게 주택을 팔 것을 적극적으로 권유하는 등 배임행위에 적극가담하여 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위가 있었다면 민법 103조에 위반하여 B은 소유권을 취득하지 못한다. 이렇게 되면 갑이 소유권자이나, A에게 부동산 등기명의를 이전해줄 의무가 있다.
• 갑이 A에게 채무불이행(민법 390조) 책임을 지는지에 대해서는 학설 대립이 있는데 1)민법상 위험부담의 문제에서 채권자인 A에게 책임이 있는 경우이므로 이 경우 갑은 더 이상 주택을 인도할 의무가 없고 채무불이행 책임을 지지 않으므로 A랑 a이랑 B이 지지고 볶든 말든 갑은 1억 다 먹는다는 견해와 2)부동산 실명법상 갑은 a에게 등기를 해줘서는 안 되므로 갑에게 귀책사유가 있어 여전히 A는 갑에게 채무불이행 책임을 물을 수 있지만(민법 537조 채권자 위험부담(, 이를 방조한 A의 책임이 있어 과실상계의 대상이 되므로 1억 다 물어줄 필요 없이 A의 과실만큼 깎아서 반환하면 된다는 설이 있다.
• 형사상 a은 타인의 재물인 부동산을 보관하는 자로 횡령죄의 대상이 된다. 다만 누구에 대하여 횡령죄가 성립하느냐에 대해 A라는 견해와 갑이라는 견해가 있으나 판례는 갑은 이미 돈 다 받았으므로 손해가 없어서, 이 경우 a은 A를 피해자로 횡령죄의 죄책을 지게 된다.

그러나 이를 입증하지 못하거나, 아니면 처음부터 a이 주택 매도인와 부동산 거래를 한 경우 일이 매우 복잡해지게 된다.(강학상 계약명의신탁)

• 민사상으로는 등기는 공신력이 없기 때문에, 이 경우 B이 선의, 악의 여부에 관계없이(=실제로는 A가 명의신탁자였는지를 알았는지 여부) 유효하게 소유권을 취득한다.(부동산실명법 4조 3호) 다만 a은 A에게 부동산 매매대금으로 받은 돈을 반환해야 한다.
• 다만 B이 A가 명의신탁자라는 사실을 알고도 단순 권유를 넘어 a에게 주택을 팔 것을 적극적으로 권유하는 등 배임행위에 적극가담하여 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위가 있었다면 민법 103조에 위반하여 B은 소유권을 취득하지 못한다. 이렇게 되면 a은 여전히 소유권자이나, A에게 부동산 등기명의를 이전해줄 의무가 있다.
• 형사상으로는 a이 B에게 집을 판 행위가 횡령죄나 배임죄에 해당한다는 학설도 있으나, 통설과 판례는 이 경우 a이 민사상 유효하게 소유권을 취득하므로 타인의 재물을 보관하거나(횡령죄) 의무를 부담하는 자(배임죄)에 해당하지 않아 무죄라고 한다.
• 이 같은 명의신탁 사건을 포함하는 각종 등기 관련 사기에 대하여 국가는 피해자에게 배상 책임이 없다.

독일처럼 등기가 공신력을 가지는 나라도 있지만, 적어도 한국은 해당 없다. 물론 하면 좋겠지만, 그러려면 각 등기의 과거 거래 내역과 지불자에 대해서 모조리 확인하는 과정이 필요하다. 각종 세금이 한 20배 늘어나도 된다면 실현 가능성은 매우 높아질 것 같다.

이 같은 문제를 사전에 예방하려면 타인의 명의로 소유권 등기를 해 놓되, 자기 이름으로 처분금지 가처분이나 가등기를 해 놓으면 된다. 실제로 높으신 분들은 이 같은 방법을 이용하여 타인 명의로 된 자기 재산을 타인이 마음대로 못 팔아먹도록 지키고 있다고 한다.