반전세

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半傳貰

1 개요

부동산 임대차의 한 방법. 전세와 월세의 중간 형태로, 전세금 상승분을 월세로 돌리는 계약이다. 2008년 금융위기 이후 출몰하기 시작했으나 경기불황이 장기화되면서 이 반전세도 없어지는 쪽으로 가고 있다.

2 상세

2.1 배경

2000년대 초중반 대한민국의 부동산시장은 대활황이었다. 그러나 2008년 금융위기로 전 지구적 경기불황이 찾아오면서 부동산시장이 얼어붙어 부동산 가격이 떨어지자, 부동산을 사려던 대기 수요자들이 계속해서 집값이 내려갈 것을 기대하고 전세로 밀려들기 시작했다. 그렇게 전세금이 급등하고 집값은 떨어지자, 월세로 바뀌기 전 중간적 형태로 "기존의 전세금은 유지하되 전세금 상승분을 월세로 대납"하는 반전세가 출현했다.
결국 보증금이 높은 월세일 뿐이며, 전세금을 빼줄 여력이 없는 집주인과 많은 돈을 월세로 지출하기 싫은 세입자의 이해관계가 맞아져서 생겨난 형태이다.

2.2 방식

예를 들어 1억짜리 부동산 전세 매물을 집주인이 월세 이율 1%로 보증금 5천에 월세 50을 만들면 전세대비 월세보증금 비율은 50%가 된다. 이 상태에서 보증금을 천 더 깎고 월세를 10만원 올려서 보증 4천에 세 60으로 만들면 전세 대비 월세보증금 비율이 40%가 되고 집주인은 120만원을 초과 월세수입 하여 720만원의 매출과 12%의 수익률을 올릴 수 있다. 하지만 최근까지(2013년 10월) 저금리 기조가 유지되어 보증금 1000만 : 월세 10만 의 교환비율이 1000만 : 5만 정도 까지 낮아지고 있다.

2.3 전망

하지만 2009년 출몰하기 시작한 반전세도 결국 완전 월세로 대체될 것이라고 전망되고 있다. 저금리 기조가 계속되면서 기존에 반전세를 놓았던 집주인들도 은행에서 융자를 받고 세입자에게 전세금을 돌려준 후 월세를 받는 것이 반전세를 놓거나 집을 파는 것보다 이득이기 때문이다. 다만 이건 두가지 사실을 간과하고 있는데, 첫번째 집주인들은 대부분 베이비부머 세대로 이제 은퇴할 나이라 월급이라는 고정수익이 없으며 나이가 많아서 은행 대출을 받기가 까다롭다는 것. 두번째는 전세금을 전부 해결하고 월세를 내놓아도 100만원 이상 비싼 월세에 대한 수요는 매우 한정되어 있다는 것이다. 반전세를 선택한는 건 대부분 젊은 부부인데 그들에게 100만원 이상 비싼 월세는 큰 고정지출이다.