하우스 푸어

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House Poor

1 개념

2013년 1월, MTN(머니투데이) 방송

풀타임으로 일 할 수 있는 직장이 있고 주택도 보유하고 있으나, 무리하게 빚을 내서 집을 샀거나 집을 산 후 집값이 폭락하여 돈을 벌어도 버는 것이 아닌 집단을 통칭하는 신조어. 워킹 푸어(working poor, 근로빈곤층)로부터 파생된 용어. 이 집단을 구성하는 소득계층은 주로 중산층이 차지한다.

창작물 속에서는 신형만을 위시한 짱구네 가족이 대표적이다.

일반적으로 하우스푸어라고 칭해지는 사람들은 보통 1가구 1주택 보유자를 의미한다. 극단적으로 예를 들자면, 자기 자본 1억원과 은행 대출 1억원으로 내집마련의 꿈을 가지고 2억원짜리 주택을 구입했다고 치자. 그런데, 집을 사고 났더니 주택 가격이 폭락했고, 집값이 반토막 나서 1억원이 되어 버렸다. 이 상황에서 집을 처분해서 은행 대출 원금을 갚으면, 그 사람은 땡전 한푼 없는 빈털털이가 되는 셈이다. 하지만, 1가구 1주택 보유자가 집도 돈도 없이 쫒겨 날 수는 없는 노릇이니 꾸역꾸역 대출을 갚아 나가야만 하는 상태가 바로 하우스 푸어이다. 거기에 덤으로 대출액수가 높아서 매월 수익으로 대출이자조차 감당하기 벅찬 상태이면 설상가상.

또 다른 경우는 1가구 다주택 보유자로서 거주하는 주택 이외의 주택을 투자 목적으로 구입했으나 집값이 폭락하며 이도저도 못하게 되거나, 되려 큰 손해를 본 사람들이다. 위의 경우와 똑같은 경우를 상정하면 1억원을 투자하여 한푼도 남김없이 모두 날려 버린 상태인 셈이다. 하지만, 이 경우는 단순히 투기투자 실패로 간주되고, 추가로 구입한 주택을 팔면 되기 때문에 큰 문제라고 생각되지 않기도 한다.

2 국내 소개 시점

국내에 '하우스푸어'라는 단어를 소개한 사람은 김광수경제연구소포럼 회원인 'Lost in Seattle'이다. 'Lost in Seattle'은 미국 시에틀에 거주하는 교포로 2009년 9월 경부터 미국 서브프라임모기지론사태 이후 미국 하우스푸어들의 삶과 미국 부동산 시장에 대한 글을 썼다.

그리고 2010년 1월경 MBC PD수첩에서 김광수경제연구소와 함께 부동산 문제를 다룬 방송을 제작하면서, 언론에 소개되었다. 그리고 2010년 7월에 PD수첩의 김재영 PD와 당시 김광수경제연구소 부소장으로 근무하던 선대인씨가 '하우스푸어'라는 제목의 책을 출간하여 국내에 하우스푸어라는 단어가 자리잡게 되었다.

3 국내 하우스푸어의 발생 과정

언론에 소개되는 하우스 푸어의 예의 대부분은 집이 없었던 중산층 직장인이 시가 5~6억 상당의 집(주로 아파트)을 집값의 절반 혹은 그 이상의 대출을 끼고 구입한 후 대출금과 그 이자를 갚느라 가처분소득이 극히 줄어들어 생활고를 겪는 경우이다. 여기에 집값 폭락까지 겹치면 설상가상. 보통 이렇게 과도한 대출을 끼고 집을 살 때는 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 밑바탕에 깔려 있기 마련이다. 하지만 2008년 9월 세계금융위기 이후로 2012년까지 계속되고 있는 경기침체가 부동산 시장에도 영향을 끼쳐 거래량이 급감하고 중대형 아파트를 위주로 시세가 폭락해 하우스 푸어로 일컬어지는 이들은 이도저도 할 수 없는 상황에 처하고 말았다.

4 하우스 푸어들의 정책 요구에 대한 비판

하우스 푸어들은 정부에 대책을 요구하는 것이 일반적이다. 그리고 이와 관련된 언론 기사의 댓글을 보면 '내려갈 집값은 내려간다', '쌤통이다' 등 자업자득 뉘앙스의 악플이 대다수인데, 이것은 인터넷 기사를 이용하는 계층이 집을 사기는 커녕 전세를 얻기도 언감생심인 젊은층이 대부분이기 때문이며, 또한 언론에 소개되는 하우스 푸어의 사례 대부분이 현실과는 과도하게 동떨어져 있기 때문이기도 하다. 이런 기사라든지 이들에게 하우스 푸어란, 과도한 부동산 투자로 집값을 올려서 자신들이 집을 사지 못하게 만들고, 이제와서 집값을 깎지도 않으면서 정부에게 집값 올려달라고 손이나 벌리는 파렴치한으로 인식되고 있다.

젊은층의 반응이라는 등 위에서 다소 부정적으로 서술되었으나, 이건 절대 틀린 말이 아니다. 순수하게 자본주의적 관점에 따르면, 이들은 2가지 경우에 해당한다. 첫번째는 주거의 목적으로써, 구매자가 그 집을 사기 위해서 빌린 빚과 이자를 감당할 수 있다고 판단한 후 구매한 것으로, 이 경우는 능력의 부족이 되므로 집을 시중에 팔아버리거나 하는 자연스러운 경제생활이 이뤄져야 한다. 후자는 투기의 목적으로써 당연히 부동산 가격의 인상을 고려하고 구매한 경우로 이 경우는 주식투자와 마찬가지의 행동을 한 것이다. 투자에 따른 손실은 자본주의적 관점에서는 개인이 떠안는 것이 당연하다. 그리고 애초에 하우스 푸어의 대부분은 투기든 뭐든 자기 분수에 맞지 않는 소비를 한 결과로 인해 발생한 것인 만큼 사회 정의적인 측면에서 봐도 하우스 푸어를 지원하는 것은 바람직하지 못한 것으로 해석될 수 있다. 다만 거품 붕괴와 경제 붕괴가 두려우니 부양을 하긴 해야 하는 상황. 이 과정에서 세금은 세금대로 들어가고 부동산 거품은 거품대로 유지되니 하우스 푸어 대책으로 이득을 보는 사람이 아니면 좋아할라야 좋아할 수가 없다. 사실상 대마불사나 다를 것이 없다.

결론적으로 자본주의 사회에서는 당연히 자업자득이다. 힘들게 일하는 젊은 세대에게는 자기가 실패해놓고 사회에게 징징대는 것으로 밖에 들리지 않는다.

이를 상기 언급했던 주식 투자의 사례를 들어 설명하면 문제가 명확해진다. A라는 사람이 ㄱ이라는 회사의 주식이 유망하다는 말을 듣고 빚을 잔뜩 져서 ㄱ 회사의 주식을 사재기했다고 가정하자. 그런데 경제사정이 악화되고 ㄱ회사의 경영이 부실했기 때문에 ㄱ회사가 도산하고 그 결과 ㄱ회사의 주식이 휴지조각이 되었다. 그 결과 A는 빚쟁이 거지가 되었다. 그렇다면 A가 망하지 않도록 ㄱ회사를 살리든 A의 빚을 탕감하든 해서 도움을 주어야 하는가? 대다수의 사람들은 A에 대한 인도적 지원까지는 동의할 수 있으나, A의 손실을 국가적 후생을 심각하게 침해하면서까지 보전해 주어야 한다고는 하지 않을 것이다. 즉 A가 가진 욕심의 결과로 A는 망한 것이며 하우스 푸어도 별반 다를 바는 없다. 애초에 집값이 오르지 않을 경우 빚도 못 갚고 생활이 안 될 정도로 집을 살 이유가 무엇인가? 투기나 과소비 말고 설명할 방법이 없다.

물론 집을 샀는데 실직을 했다든지, 건강이 안 좋아져서 돈을 못 벌게 되었다든지, 재해를 겪었다든지, 갑자기 가정 내의 누군가 사망하거나 중병에 걸렸다든지 해서 하우스 푸어가 되는 경우도 존재한다. 원래 정상적으로 일을 했다면 갚을 수 있었던 돈이지만 말 그대로 '재수가 나빠서' 못 갚게 된 것이다. 이런 경우는 '탐욕스러운 하우스 푸어'라고 아무도 언급하지 않는다. 이런 사람들에게 지원해 주는 것까지 욕을 할 사람은 그리 많지 않다.

외국에서도 집은 쉽게 살 수 있는 것이 아니기에 장기융자를 내거나 그게 아니면 평생 월세집에서 사는 예가 흔하다. 그러나 대한민국은 수십 년 간 이어진 소위 '부동산 불패 신화'로 인해 부동산을 최고의 재테크 수단으로 여기는 정서가 뿌리깊게 박혀 있어, 대부분의 투자가 부동산, 특히 아파트에 집중되어 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 높다.

이러한 경향으로 인해 많은 빚을 내어 아파트를 구입한 이들은 어느정도는 투자의 목적을 가지고 있기 마련이었다. 이는 일종의 레버리지 효과를 노린 셈인데, 집값이 하우스 푸어들의 기대처럼 계속 오르게 된다면 자기자본 없이도 큰 이득을 볼 수 있고, 집을 팔아 빚을 갚아도 돈이 남기에 아무런 문제도 발생하지 않는다. 아직 집을 사지 않은 사람들만 곤란해 질 뿐 그러나 부동산 침체 상황에서는 집값이 분양가 미만으로까지 떨어지는 경우가 흔해, 손해보는 것은 싫어하는 사람 심리 상 쉽게 내놓지도 못할뿐더러 시장가격보다 낮게 매물을 내놓는다고 해도 수요자들은 집값이 더 떨어질 것이라는 기대심리를 갖고 있기 때문에 그나마도 팔리지 않는다. 결국 하우스푸어들은 울며 겨자먹기로 집을 그대로 안은 채 빚을 갚으며 살아야 하며, 심한 경우에는 소득보다 이자비용이 더 높아 생활비를 마련하기 위해 추가로 빚을 내는 일도 발생한다. 박경철씨는 이런 행위를 두고 '매트 없이 장대 높이뛰기를 하는 것과 같다'고 주장하기도 했다. 아파트를 통해 중산층으로 진입할 수 있었던 시대는 이제 끝났다는 분석 기사도 있다.

그리고 이런 전개는 그 악명높은 미국의 서브프라임 모기지 사태의 최종 전개와 같은 모양새이다. 미국의 경우 금융권의 무분별한 대출로 인해서 부동산 버블이 급격하게 발생한 것이라면, 한국의 경우는 오랜 부동산 불패 신화로 인해서 자연스럽게 고착화 된 것 뿐이라는 차이만 존재할 뿐 가계대출이 이미 천정부지로 치솟은 시점에서 부동산 버블 붕괴로 인한 위험이라는 것은 동일한 것이다.

참고로 대출을 받아 집을 사거나 전세를 구하지조차 못하고 월세를 전전하며, 월세 부담에 시달리는 저소득층은 렌트 푸어라고 부른다. 부동산 침체가 길어지며 집주인들이 전세 물량을 대거 월세로 전환함과 동시에 전세가가 폭등하면서 부각되기 시작한 케이스.

현재 부동산 수요의 기반이 되는 세대별 인구 구조의 변화와 주택 공급 상황을 감안할 때, 집값의 대세 상승은 끝났다고 보는 전문가들이 많다. 다시 말해 내려갈 집값은 내려간다가 된 셈. 김재박의 저주가 전염됐다. 단, 최근 몇년간 주택가격이 급격히 조정받았다는 점, 인구 구조가 변화해도 수도권에 인구가 집중되는 경향이 있다는 점, 월세가격이 선진국처럼 현실화되고 있다는 점에서 수도권 주택 가격은 어느 정도 선을 유지할 것으로 보는 전문가들도 존재한다. 다만 이건 희망섞인 관측이란 평도 많다. 기본적으로 인구는 완만한 감소추세이고, 수도권 집중화도 한계를 향해서 가고 있다 때문에 유지하게 될 어느정도 선이 현재 형성된 부동산의 가격과 어느정도의 격차를 보이는지는 아무도 모른다는 근본적 문제가 있다. 이미 비교대상이 될 지방의 부동산 가격은 수도권과는 애초에 비교도 할 수 없을 정도로 벌어져 있기 때문에, 그 보다 높게 형성된다는 것으로는 위로가 되지 않기 때문이다.

물론 서울의 집값의 비교대상은 인프라와 인구밀도가 넘사벽인 지방이 아니라 비슷한 지위를 가지고 있는 각국의 대도시이다. 이런 도시들은 집을 사려면 10년 가량 한푼도 안쓰고 고 돈을 모아야 한다는 공통점이 있다. 다만 이 경우에도 조건이 붙는데, 물가와 평균수익 대비 부동산 가격을 봐야 한다는 것이다. 서울 집값 10억 런던 집값 10억이라고 해도 런던이 속한 영국의 물가가 서울이 속한 한국의 물가와 비교해서 2배가 높다라고 가정하면 런던의 부동산가격은 서울에 비해서 1/2의 비율 밖에 되지 않으므로 서울 집값은 5억으로 떨어져야 같은 수준이 된다.

물론 이 주장은 서울의 인구밀도가 런던보다 크게 높은 점을 간과한 것이다. 2014년 기준으로 서울의 인구밀도는 1제곱킬로미터당 17,255명이며, 런던의 인구밀도는 5,285명이다! (인구밀도가 주택가격을 결정한다면, 1제곱킬로미터당 3만명이 넘는 인도 뭄바이시의 부동산 가격이 제일 비싸야 하는가? 오히려 런던은 저밀도를 유지했기에 상대적으로 주택공급이 부족할텐데도 그 가격 밖에 안하는거고, 서울은 고층 아파트에 추가적으로 수도권 및 신도시 개발 등 공급을 엄청 확대했음에도 불구하고 전국민의 2/5 가 수도권에 사는 기형적인 현상 때문에 이 가격이라는 점이다. 그렇다면 이제는 서울-수도권 집중화 억제를 심각하게 고민해야 하는 상황이 아닌가?

또 한가지 고려해야 할 문제는 서울의 집값이 수요자의 지불능력 한계에 근접하거나 이미 초과했다는 점이다. 서울에서 가장 집값이 싼 지역이라고 하는 강북, 노원, 도봉구 지역을 보더라도 가족과 함게 생활할만한 규모의 주택(아파트 기준으로 대략 30평형대 이상)가격은 2014년 기준으로 2~3억대를 호가한다. 즉, 서울에서 가장 싼 축에 속하는 집조차 구입하려면 1년에 1000만원씩 20년 이상 저축해야 한다는 것. 서민 가정의 경우 이는 해당 기간동안 저축 가능한 액수의 대부분에 해당할 수도 있는 수준이다.
단, 이 주장은 중산층 이상의 주거지인 서울시 30평대 아파트를 집값 최소지점으로 잡은 오류이다. 실제 상당수의 서민들은 서울통근이 가능한 경기도권이나 10평~20평대의 빌라, 다세대주택, 도시형생활주택에 거주하고 있으며, 이를 감안하면 평균 집값이나 최소 거주비는 크게 하락한다.

문제는 그 '크게 하락한' 주거비조차도 청년세대에 큰 부담이 되고 있다는 점이다. 심각한 청년실업과 비정규직 등 일자리 질의 저하, 그리고 급등한 부동산 가격에 비하면 크게 오르지 않은 사회초년생임금으로 그 서민형(?) 주거비용를 감당하기도 빠듯한데, 그 사람들이 무슨 수로 중산층으로 성장해서 아파트를 구매하겠는가?

더구나, 취업연령의 상승과 퇴직연령의 저하까지 감안한다면 사실상 평생동안 축적 가능한 저축액의 대부분을 쏟아 넣어야 집을 구입할 수 있다는 것. 물론 서울 규모의 대도시 중 집을 사기 쉬운 나라는 하나도 없으며 소득 상당부분을 주택 구매에 사용한다.이전까지는 이렇게 구매한 집값이 상승할 것이라는 기대감으로 현금자산을 모두 쏟아붓거나 융자를 얻어서라도 집을 사는 경우가 많았지만... 집값이 떨어지거나, 최대한 긍정적으로 보더라도 떨어지지 않고 유지되는 수준이 예상되는 상황에서 모든 자산을 주택 구입에 쏟아부을 사람이 얼마나 될까? 즉, 한국 주택 가격의 구조상 강한 대세상승 국면이 유지되지 않으면 하락 조정 국면이 찾아올 수 밖에 없다는 의견도 있는 것. 결국 대세상승이 없는 상황에서 대다수의 사람들은 임대를 택해 선진국의 대도시 거주민과 마찬가지로 생애 소득의 절반 가량을 월세로 지출할 가능성이 높으며, 집값은 시세차익이 아닌 임대소득 기준으로 형성될 가능성이 높다. 상술되었듯 전세는 집값 상승의 레버리지를 위한 제도기 때문에 대세상승이 없는 상황에서는 월세가 보편화될 수밖에 없으며, 임대료 상승과 월세로의 전환은 2010년 이후 빠른 속도로 진행되고 있다.

2013년 1월 22일, '2011년 기준으로 하우스푸어가 30만이 넘는다'는 LG경제연구원의 보고서를 인용한 보도가 언론에 나왔다. [1]

2014년 초 들어서는 언론에서 정부의 부동산 정책을 옹호하기 위해 '영세 임대사업자', '2주택 하우스푸어' 등 듣는 이를 코웃음치게 하는 조어들을 생산해내고 있어 집없는 이들의 빈축을 사고 있다.

5 하우스 푸어 캐릭터

짱구는 못말려 - 짱구네 가족