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| 물권법 (상위 문서: 민법) | |||||||||||
| 제1장 물권법 총칙 | 제2장 점유권 | 제3장 소유권 | |||||||||
| 제4장 지상권 | 제5장 지역권 | 제6장 전세권 | |||||||||
| 제7장 유치권 | 제8장 질권 | 제9장 저당권 | |||||||||
목차
개요
타인의 토지에 건물을 비롯한 공작물이나 수목(樹木)을 소유하기 위한 권리이다. 여기에서 '토지 소유자가 그 토지 위에 건물을 세울 수 있는 것 아닌가?' 라는 생각을 하는 위키러도 있을 테지만, 대한민국에서는 토지와 그 위의 건물 등을 서로 별개로 취급한다. 따라서 토지의 소유자와 건물 등의 공작물을 건축한 이가 다른 경우가 가능한 것.
가령, 심영왜 하필이 물류센터를 짓고 싶어한다고 해 보자. 지리적 여건, 교통, 지가 등을 고려하여 심영은 A토지에 물류센터를 건설하는 것이 가장 효율적이라고 판단하여 A토지를 소유하고 있는 상하이 조로부터 해당 토지를 매입했다. 이후 그 토지 위에 물류센터를 건설하려고 보니 김두한이 지상권을 갖고 있다면 심영은 그 토지를 소유하고 있음에도 불구하고 물류센터를 그 토지 위에 건설할 수 없다. 땅을 샀는데도 건축을 못한다구? 건축 고자가 됐다, 그런 말인가? 이처럼 지상권은 토지 소유자의 토지에 대한 전면적인 소유권을 배제하는 기능을 한다.
일반적으로 지상권은 지상권설정계약에 의해 설정된다. 다만 반드시 금전 지급이 필요하진 않다. 금전이 지상권설정계약에 반드시 필요한 요건은 아니라는 것. 민법상 지상권에 대한 최장 존속 기간은 정해진 바가 없으나, 최단 존속 기간은 해당 목적물의 특성 등에 따라 각각 30년, 15년, 5년의 최단 존속 기간 제한이 존재한다.
일반적으로 계약에 의해 지상권이 설정된다면 계약에 의하지 않고도 설정되는 지상권이 있다는 뜻. 법정지상권이 이것인데, 예를 들어 갑이 소유하고 있는 A토지에 대해 을의 저당권을 설정하였고, 차후 을의 저당권이 실행되어 을이 A토지를 완전히 매수하였다면 A토지 위에 있던 갑의 건물에 대해 갑은 법정지상권을 얻게 된다. 다만, 갑이 해당 건물에 대해 법정지상권을 얻기 위해서는 을의 저당권 설정 당시 이미 A토지에 갑의 건물이 세워져 있어야 한다. 여기에서의 건물이란 기둥, 천장 등으로 구성되어 '대략적으로 몇층 정도의 건물이겠구나' 라고 생각이 가능한 정도의 공사가 진행중인 건물도 포함된다.
또 관습법적으로 인정되는 지상권도 존재하는데, 바로 '분묘기지권'[1] 이다. 토지 소유자의 허가를 받지 못했더라도 남의 토지에 봉분 형태의 묘를 만들어 둔 뒤 묘에 대한 통상적인 관리조치를 20년동안 행하였다면 그 기지(基地)에 대해 관습법적인 지상권, 다시말해 분묘기지권을 얻게 된다. 이 분묘기지권 덕택에 중종의 구성원이 종산을 몰래 팔아넘겨도 분묘기지권을 취득한 기지에 대해서는 새로운 토지 소유자에게 대항할 수 있다. 물론, 그와는 반대로 가끔 싸게 나온 산(임야) 등을 매입하였다가 지천에 묘가 깔려있는 것을 보고 망연자실해 하는 사람도 존재한다. 분묘기지권자는 해당 기지에 대해 실질적인 소유권은 없으나 분묘기지권자는 땅 주인에게 지료를 지급할 의무도 없고, 땅 주인은 분묘기지권자에게 해당 묘의 이장을 강제할 수 없다. 그냥 돈을 얼마쯤 찔러 주면서 제발 묘를 이장해 달라고 비는 것 밖에는 달리 방법이 없다. 만약 분묘기지권자를 찾는다는 안내를 걸어두었음에도 나타나지 않는 경우, 이 묘들을 그냥 밀어버리고 개발할 수도 없다[2]. 그나마 잘 관리된 묘 한두개면 주인을 찾아서 처리하기 크게 어렵진 않은데, 정말 지천에 묘가 있다면 해당 토지의 유효성은... 더 이상의 자세한 설명은 생략한다
이 분묘기지권은 과거 일제시대에 조선고등법원으로부터 인정된 이후, 현 대법원에서도 이를 이유로 분묘기지권을 인정하고 있다. 그러나 최근 들어 이러한 분묘기지권을 다시금 인정해야 하는가에 대한 논쟁이 존재한다. 권원 없이 남의 땅의 멋대로 설치된 분묘로 인해 토지 소유권 행사에 상당한 제약을 받는 것은 불합리하다는 주장과, 그럼에도 한국 전통 사회에서 이미 설치한 묘를 파헤치는 것을 금기시 하는 관습은 존중되어야 한다는 입장으로 크게 나눌 수 있다. 2016년 9월 22일 대법원에서 분묘기지권을 존치해야 할 것인지에 대한 여부를 판단하기 위한 공개변론이 개시되었다.
지상권의 지상은 한자로 '地上' 이기에 가끔 지상권은 반드시 '땅 위에' 짓는 공작물이나 수목에 대한 것이라고 생각하는 경우가 많다. 그러나 이러한 생각과는 달리 지상권은 지하에도 설정이 가능하다! 가장 좋은 예가 지하철. 만약 지하철이 어느 대학의 부지를 지날 경우 십중팔구 해당 지하철 관리주체가 그 대학의 부지에 대해 지상권을 설정해 두었을 것이다.
지상권을 얻고 건물을 지었다면, 지상권이 만료된 후 지상권자는 해당 건물(공작물이나 수목 등을 포함)이 현존할 경우 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 만약 땅 주인이 계약갱신을 거절할 경우엔 땅 주인에게 해당 건물을 매입할 것을