전세권

이 문서는 법률에 관한 내용을 다룹니다.

이 문서가 다루는 내용은 대한민국 헌법 및 법령에 따라 제정 또는 승인된 법률과 관련된 내용입니다. 따라서 신중하고 사실에 근거해 편집해주시기 바랍니다. 왜곡된 사실이나 허위 사실을 게재하는 경우 경찰 · 검찰 및 기타 관계 기관의 처벌을 받을 수 있습니다.

또한 우만위키는 정확하고 책임있는 법률지식을 제공하지 않습니다. 이 문서의 정보는 기초 상식 및 학술적인 설명으로만 이용해주시기 바라며, 이와 다른 용도로 이용해 불이익이 발생한 경우 우만위키는 법적으로 책임지지 않습니다. 또한 이 문서는 법률의 개정과 상이할 수도 있습니다. 따라서 전문 법조인에게 법률 상담을 받으시기 바랍니다.

물권법 (상위 문서: 민법)
제1장 물권법 총칙				제2장 점유권				제3장 소유권
제4장 지상권				제5장 지역권				제6장 전세권
제7장 유치권				제8장 질권				제9장 저당권

전세권(傳貰權)은 대한민국의 민법에만 있는 물권의 한 종류다.

1 개요

제대로 된 전세권의 정의는 "전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 1항)"다. 전세권은 부동산을 사용, 수익하는 용익권능과 함께, 전세금 반환 청구권을 담보하는 담보물권적 성격도 함께 가지고 있다.

전세권의 유효기간은 2년~10년. 여기서 주의할 점은 전세권을 한번 설정할 때 마다 절대 10년 이상으로는 전세권을 만들 수 없다.(이는 전세권 1번 설정할 떄마다의 얘기이고 실제로는 전세권 계약 기간이 끝나갈 때 쯤 다시 계약해서 TIME 연장은 계속 할 수 있다.)

그리고 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다(민법 313조) 흠좀무

전세권의 존속기간이 만료한 때에는 전세권자는 목적물을 원상 회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권 설정자가 그 부속물의 매수(買受)를 청구한 때에는 정당한 이유 없이 거절하지 못하는 반면에, 그 부속물건이 전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권 설정자에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물이 전세권 설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다(316조). <-네이버 백과사전 인용.

전세권은 목적 부동산의 일부분에 대해서도 설정이 가능하다. 가령 단독주택 1채의 2층에 대해 전세권을 설정하는 것 등. 이 경우 전세권을 설정한 해당 주택의 일부분에 대해서는 통상적인 전세권이 적용되지만, 전세권 설정자가 전세보증금 반환을 지체하여 해당 주택을 경매처분 할 경우 전세권을 설정한 부분이 아닌 타 부분, 다시말해 전체 건물에 대한 경매는 청구할 수 없다.

전세권을 설정할 때에는 반드시 집주인의 인감증명서와 동의서를 가지고 집주인 왈 : 약을 먹었니, 미쳤다고 인감을 주냐 등기소에 가서 등기하여야 하고, 전세 보증금의 0.24%에 해당하는 등록세와 교육세, 보증금의 1%에 해당하는 국민주택채권을 매입해야 한다. ㅎㄷㄷ 또한 전세권을 설정하기 위해서는 흔히 집문서라 불리는 '등기필증'이 필요한데, 이 서류는 분실시 재발급이 너무나 힘들기 때문에 집주인이 전세권 설정에 소극적이게 되는 하나의 이유가 되기도 한다. 집문서를 그냥 넘겨주는 건 미친짓이나 다름 없으니...

오피스텔의 경우 건물주가 해당 오피스텔을 주거용으로 소유하고 싶지 않다면 오히려 전세권 설정을 장려하기도 한다. 만약 오피스텔 건물주가 이 건물을 업무용으로 신고해 부가가치세를 감면받았다거나 2주택자로 인해 각종 세제혜택 등을 잃고 싶지 않은 경우에 이러한 경우가 자주 발생한다. 오피스텔은 법률상 주거용으로 사용하면 주택, 주거용으로 사용하지 않으면 비주택이 되는데, 여기에 전세권이 아닌 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 전입신고를 하여 해당 오피스텔이 주거용으로 처리되는 것을 막기 위한 것.

2 전세권의 위력

전세권은 흔히들 알고 하는 임대차 계약과는 그 위력이 비교를 불허한다. 일단, 등기하는 순간 해당 건물에 대한 준소유권을 부여하여, 그 시점을 전세권이 소멸할때까지 우선변제권과 대항력이 생긴다. 즉, 민사집행 등에서 전세권 설정보다 후순위 채권자들보다 먼저 해당채권의 금액을 변제받을 수 있고(우선변제권) 특히, 주택임대차보호법상 최우선변제도 해당된다면 받을 수 있다.

또한, 매매등으로 거래되었을때, 후순위 양수인에 대해 전세금 반환청구를 할 수 있고, 전세금을 반환받기 전까지 전세권도 잃지 않는다.(대항력).

게다가, 일반적인 임대차 계약인 경우, 임차권 등기가 없을 경우, 점유·전입신고·확정일자 3가지가 모두 유지되어야 우선변제권,대항력을 주장할 수 있는 반면에, 전세권은 이사를 하든 뭘 하든 전세권 설정만 살아 있다면 우선변제권과 대항력이 사라지지 않는다.

게다가 저당권에 준하는 담보권도 있기때문에 계약기간 도과 후, 자신이 전세권한 설정한 부분이 해당 부동산의 전체이고, 전세금이 반환되지 않는 경우, 저당권이나 담보가등기에 준하여 민사집행도 할 수 있다.

거기다가 소유권과는 별도의 물권이기 때문에, 전세권 계약상 처음부터 해당행위를 금지한게 아니라면, 주인 허락 없이 전세권에 대한 전대차를 하거나, 전전세를 놓을 수도 있고, 전세권 자체를 양도할 수도 있다. 또한, 전세권으로 은행에 저당을 설정하고 대출에도 써먹을 수 있다. 흠좀무.가끔 등기부에 보이는 전세권부근저당권이 이것이다.

이상 엄청나게 무서운 권력을 가지고 있는 전세권이기 때문에, 집주인이라는전투종족은 절대 전세권을 등기하려 하지 않고 전세 계약으로 빠져 버린다. 전세권을 내주는 집주인은 그야말로 대인배인 것.

물론, 일반적인 전세 계약도 임대차보호법의 성립 이후 준물권화되어, 과거에 비하면 상당히 위력이 약해보이지만, 이건 임대차계약의 위상이 법에 의해 다소 올라간거지 전세권의 위력은 여전히 강력하다.

임차인과는 달리 전세권자는 목적부동산에 대해 수선의무가 있어 부동산의 유지, 보수에 비용을 쏟더라도 전세 계약 만료 후 이 비용(필요비)를 돌려받을 수 없다.

주의할 점은 민사 집행에 의한 배당에서 전세권의 경우 설정한 부분에만 영향을 미치는데, 건물에만 전세권을 설정한 경우 집합건물에 의한 대지권이 없는 경우 토지부분에는 배당을 받지 못한다. 이부분에서는 흔히 말하는 임대차보호법을 적용받는 전세 계약에 비해 불리한 측면이라고도 할만 한데, 이런 피해를 막기 위해서는 경우 토지와 건물 전체에 동시에 전세권을 설정할 필요가 있다. 의외로 잘 알지 못해 피해를 보는 부분.