저당권

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물권법 (상위 문서: 민법)
제1장 물권법 총칙				제2장 점유권				제3장 소유권
제4장 지상권				제5장 지역권				제6장 전세권
제7장 유치권				제8장 질권				제9장 저당권

抵當權 / Hypothek (독)

담보물권

민법에서 규정하고 있는 담보물권. 대표적인 물적 담보.

가령 당신이 부동산을 살 때, 은행에서는 당신의 부동산에 이것을 설정하면서 대출을 해준다. 그런 고로 당신의 부동산의 등기부를 떼어보면 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 '1. 근저당권 설정'이라면서 '채권최고액 금 1,000,000,000원' 따위의 내용이 기재되어 있다. 문제는 당신의 부채상환능력인데... 빚을 갚지 못하면 은행에서는 저당권을 실행해버리고 경매 절차가 진행되면 당신은 길거리로 나앉게 될 것이다. 그래서 이 저당권은 대학생 이상 사회인이 된 성인에게는 항상 민감한 부분이다. 채권최고액은 이자비용 및 경매실행비용도 포함하므로 대출실행액의 1.2배에서 1.3배에 해당하는 금액이 채권최고액으로 근저당설정되어 있는 경우가 대부분이다.

근저당권(根抵當權)이라는 개념이 있는데, 이것은 '장래의 불확실한 채무'까지도 (채무자인 당신이 위해서가 아니라 채권자를 위해서) 보장해준다는 것이다. 그렇다고 완전히 불확실한 것은 아니고, 보장되는 최고금액 따위는 있다. 그래서 가령 채권최고액이 5억 원이라고 한다면, 당신의 부동산을 팔아치워서 최소한 5억 원 정도는 나온다는 웃픈 얘기. 물론 현실은 참으로 버라이어티하기에 채권최고액보다 더 높은 채권이 발생하기도 한다. 민법에서는 근저당만 있는 게 아니고 근질, 근보증 등 다양한 바리에이션이 나온다.

어느 담보물권과 마찬가지로 피담보채권과는 세트로 움직인다.

저당권은 저당물 전체에 대해 적용된다. 가령 주택에 저당권이 설정되었다면 주택에 부착된 물건 역시 저당권에 포함된다는 것. 만약 목적물의 일부분 또는 물건에 대해 저당권을 설정하지 않으려면 저당권자와 협의하여 이러한 사항을 등기하여야 한다.

저당권은 점유를 수반하지 않는다는 특징으로 인해 시효취득의 대상이 아니다. 또한 저당물의 점유가 침탈되었어도 침탈자에게 저당물을 자신에게 반환하도록 청구할 수는 없다. 어차피 저당권을 실행시켜 버리면 끝나버리니까

제3자가 근저당이 설정된 목적물을 취득하면 채권 최고액만큼을 근저당권자에게 변제하고 저당권을 해제할 수 있다. 만약 채권 최고액이 1억이고 실제 발생한 채권이 1억 2천이라면 1억만 반환해도 근저당권 해제가 가능하다. 그러나 채무자 본인 및 채무자의 물상보증인은 채권 전체를 변제해야만 근저당권을 해제할 수 있다.

아래는 민법의 저당권 규정이다.

민법 제 9장 저당권 제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 제357조(근저당) ① 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다. 제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 제359조(과실에 대한 효력) 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다. 그러나 저당권자가 그 부동산에 대한 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자에 대하여는 압류한 사실을 통지한 후가 아니면 이로써 대항하지 못한다. 제360조(피담보채권의 범위) 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다. 제361조(저당권의 처분제한) 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다. 제362조(저당물의 보충) 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다. 제363조(저당권자의 경매청구권, 경매인) ① 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다. ②저당물의 소유권을 취득한 제삼자도 경매인이 될 수 있다. 제364조(제삼취득자의 변제) 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다. 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권) 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다. 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 제367조(제삼취득자의 비용상환청구권) 저당물의 제삼취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다. 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ① 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다. 제369조(부종성) 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다. 제370조(준용규정) 제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다. 제371조(지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권) ① 본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다. ②지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다. 제372조(타법률에 의한 저당권) 본장의 규정은 다른 법률에 의하여 설정된 저당권에 준용한다.