목차
Certified Public Appraiser
1 개요
| 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제4조(직무) 감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지등을 감정평가하는 것을 그 직무로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "토지등"이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다. 2. "감정평가"란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다. 제11조(자격) 제14조에 따른 감정평가사시험에 합격한 사람은 감정평가사의 자격이 있다. |
정부 차원의 공공사업에는 손실보상 문제가 뒤따른다. 매년 발표되는 표준지 공시지가를 산정하는 것 역시 엄청난 돈이 걸린 문제다. 이 때문에 토지, 부동산 등의 가치를 감정하는 전문가가 필요하다. 많은 감정평가사는 이런 가치평가 업무를 검수, 감독하고 책임을 지는 역할을 담당한다.
평가 자체는 반드시 경력있는 감정평가사를 요구하는 것은 아니며, 수습 감정평가사, 관련 공무원, 평가법인, 금융권에서도 널리 행해지고 있다.
전문직의 히든클래스
다른나라와는 달리 대한민국에서는 감정평가사에게 많은 권한을 부여하여 사람빼면 무엇이든지 평가할 수 있다는 우스갯소리도 있다. 실제로 토지, 건물만 평가할 수 있는 것이 아니라 다음과 같은 유형자산과 무형자산까지 평가할 수 있다(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제2조).
- 저작권·산업재산권[1]·어업권·광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리[2]
- 공장재단과 광업재단[3]
- 입목
- 자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계 법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산
- 유가증권[4]
2 시험
2.1 1차
응시자격은 공인영어성적을 토익 700 또는 그에 준하는 점수를 제출해야 한다. 1차 시험에서는 5과목이 출제된다.
- [민법](총칙, 물권)
- [감정평가 관계법규][5]
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
- 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
- 국유재산법
- 건축법
- 공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률[6]
- 부동산등기법
- 도시 및 주거환경 정비법
- 동산채권담보법
- [회계학]
- [경제원론]
- [부동산학원론]
후술하는대로 1차 면제자들은 토익 점수같은 거 필요 없이 바로 2차만 공부하면 된다. 영어가 지지리도 안되는 사람은 평가 법인에서 5년간 진득하게 근무한 후 2차만 도전하도록 하자
2.2 2차
헬 게이트
부동산 고시라고 불리는 이유
- 2차 시험부터는 본격적인 감정평가 실무와 이론에 관계된 내용이 출제된다.
- 감정평가 실무
- 감정평가 이론
- 감정평가 및 보상법규 (부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률인줄알았지, 25회에는 도정법, 주택법이 나옴)
과목명이 간단하다는 것은 범위제한이 약하다는 것을 의미한다. 미친듯이 넓다.
최종합격자는 1차시험 응시자의 약 9%만이 합격한다.
- 시험과목별 특성
2차
- 감정평가실무 : 채점기준이 모호하고 난이도가 매우 높다.
- 감정평가법규 : 감정평가 법규는 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률'과 '행정상 손실보상','부동산 관계법규 및 감정평가에 관한 법률' 과 '행정법' 부분으로 구성되어 있으며 '행정법'의 기본기가 탄탄함이 필수이다
- 감정평가이론 : 감정평가에 관한 다양한 논점들이 시험문제로 출제되며, 업계동향, 부동산시장의 상황등을 예의주시 해야 할 것이다.
공부방법은 유명 강사 한 사람 골라서 책을 7번 10번씩 보고 학원자료만 보고 그 이상으로 범위를 넓히지 않는 게 좋다. 책이 3권 이상으로 늘어나면 외우기 힘들어서 실패할 수 있다. 강사도 어지간하면 바꾸지 말아야 한다. 시험의 특성상 방대한 양을 공부하기 때문에 평소에 몸에 배어있을 정도로 암기가 되어야 하며 시험장에서는 자동적으로 답이 나와야 한다. 강사가 100% 마음에 들 수는 없다.
2.3 기타
- 합격자수
2013년까지 200명 선발하였으나, 2014년 180명, 2015년 160명 선발예정으로 차후 100명까지 줄일 계획인 듯 하다.
- 타 전문직종보다 1차 면제의 범위가 넓은 편이다.
- 관련 부처 공무원으로 5년 이상 일하면 1차가 면제된다. 자세한 내용은 공고문 참조.
- 감정평가법인, 감정평가사 사무소, 한국감정평가협회에서 5년 이상 감정평가에 대한 조사, 연구 관련 일을 하면 1차가 면제된다. (단, 단순 노무는 제외)
- 직전해 시험 1차 합격 2차 불합격시 당해 시험에 한해 1차가 면제된다.
- 난이도
일명 부동산고시라고 불리며 신림동에서 사법고시 다음으로 장수생이 많다고 한다. 시험교재와 범위가 딱히 정해진것이 없어 공부해야할 분량이 어마어마하다. 따라서 열심히 공부하더라도 공부하지 않은 부분이 나와 과락맞는 경우가 수두룩하다. 전부 다 공부하면 결국 장수생
1차 시험은 일반적으로 난이도가 쉬운편이라 사람들이 우습게보고 덤벼드나 2차에서 장수생테크를 타게된다. 뒷동산 올랐더니 에베레스트
또한 1차 시험을 우수한 성적으로 통과했어도 2차에 큰 도움이 되지 않는다. 물론 아예 모르면 안 되는데, 이론-실무공부를 어느정도 했다면 민법, 경제학의 중요성을 깨닫게 될것. 회계학도 잘 알면 더 좋다.
평균적으로 수험기간은 4~5년이다.
- 자격의 말소
그런 거 없다. 감정평가사는 죽을때까지 감정평가사로서 죽는다. 훗날 사망하여도 등록취소가 되는 것이지. 자격취소가 되는 것은 아니기 때문이다. 대신 윤리규정에서 타자격증에 비해 빡센편이다.
3 주된 업무
3.1 담보
금융권 업체에서는 담보를 받고 돈을 빌려주기 때문에, 감정평가사에게 담보가치 산정을 의뢰한다. 금융권 측에서도 이러한 담보평가때문에 자체적으로 감정평가사를 고용하기도 한다.
3.2 경매
법원등으로부터 경매물건의 가치 산정을 의뢰받는 경우이다.
경매 시작가를 법사가 또는 최초법사가 라고 하는데, 경매가 최소 얼마부터 시작하여야하는지에 대한 가격을 산정한다.
경기좋으면 담보평가 경기안좋으면 경매평가 그런데 악질로 경매평가를 유도하고 그것을 즐기는 무뢰배도 있다
3.3 보상
공익사업을 시행함으로 인한 보상등의 평가를 말한다.
평가사가 내는 가격이 보상금액이 되는것으로 보상금액이 마음에 안들면 소유자와 멱살잡이하게되는 경우가 있다.
최근 보상사업이 과거보다 줄었으나, 재개발 재건축등의 증가로 여전히 꾸준한 수요가 있다.
3.4 공시지가
매년 정부(국토교통부)로부터 의뢰를 받아 전국 모든 토지와 부동산의 공시지가를 산정한다. 사실상 감평사들의 밥통 여기서도 대형법인만 공시지가를 할 수 있게끔하여 부익부 빈익빈의 원인이 되고 있다
3.5 기타 컨설팅
- 자산재평가 : 회계사가 자산재평가 업무를 하려는 움직임이 있었다. 이에 대한 대법원 판결에서 자산재평가는 감정평가사의 영역으로서, 회계사의 업역인 ‘회계에 관한 감정’ 또는 ‘그에 부대되는 업무’에 속하지 않는다고 보아 회계사의 감정평가행위를 부정하였다. 사실, 대법원에서 회계사의 손을 들어주었다 할지라도 회계사 측에서 보면 그렇게 먹음직스런 부분도 아닐 것이다. 실무에서는 평가가 필요한 부분은 평가사가 회계가 필요한 부분은 회계사가 나눠서 하고 있다.[7]
4 대우
대부분 감정평가법인에 취업하나 은행 혹은 각종 투자회사 및 공기업 등으로의 취업 역시 수월한 편이다.
4.1 감정 평가 법인
2015년 서울쪽 감정 평가 법인에 취업하는 경우의 세전 연봉을 예로 든다. 지방의 경우 보통 서울보다 대우가 좋은 편이다.
- 수습기간
- 최저임금 (세전 1,800)
- 수습 직후 1년차
- 세전 3,500~4,000
- 3년차
- 세전 5,000
- 5년차
- 세전 6,000 (이사가 되지 않고 처리평가사가 되는 경우)
- 출자 이사가 되는 경우
- 5년차 즈음에 감정 평가 법인에 출자 이사가 되는 경우가 많다. 큰 법인이라도 마찬가지이다. 다만 영업력이 없으면 출자 이사가 되기 힘들다. 연봉은 자신의 영업 수준에 따라 달라짐. 세전 6,000부터 1억까지 범위가 넓다. 70 넘은 이사도 있다고 한다.
이렇게 연봉이 오르는 것은 경력에 따라서 맡을 수 있는 업무 종류가 늘어나기 때문이다. 예를 들어 5년이 넘어가면 경매 평가를 할 수 있다.
4.2 업무 난이도
- 평가 업계에 한 번 발 들이면 다른 업계로 못 나간다는 농담이 있을 정도로 업무 강도는 약한 편. 출장이 잦은 직업이다보니 출장 가서 딴 짓을 하는 경우는 물론이거니와 심지어는 출근을 안 해도 출장 갔는지 어딜 갔는지 확인이 안 되는 경우가 많다.
- 대부분 평가 법인은 9시 출근 6시 퇴근이 원칙이나, 9시에 오면 가장 빨리 출근하게 된다고 한다. 보통은 10~11시쯤 출근하며 심하면 점심 먹고 나온다. 또한 업무 특성상 야근이 많은 편인데 일이 많아서 야근을 하는것이 아니라 은행으로부터 의뢰가 5시 넘어서 들어오는 경우가 많아 일처리가 늦어지는 것 뿐이라고..
저년차는 해당 없이 야근이 다반사다 - 물론 완전히 놀고 먹는 직업은 아니지만 유사 직업인 회계사에 비하면 업무는 많이 편한 편.
- 겁이 너무 많으면 곤란하다. 업무를 하다 보면 폐가나 알코올 중독자가 사는 집에 가야 할 일도 있고 혼자서 산간 벽지를 가야 할 수도 있다. 재수 없으면 내비로 못찾는 곳도 있다. 개한테 물리고 닭한테 쪼인다.
- 출장이 많아 전국을 돌아다니게 되어 자유도가 매우 높은 편이다.(장점이자 단점이다...) 거의 매일 차를 타고 다니게 된다[8].
그러니 대중교통으로 갈 수 있는 곳이 돈이 많이 굳는다
4.3 개인 사무소 개업 시
5년 이상의 경력이면 경매 평가를 할 수 있다. 이후로는 개인 사무소를 차릴 수도 있다. 개인 사무소를 차리면 법원에서 경매 감정 의뢰가 들어오는데 이건 완전히 임의 배정이다. 이 때문에 일감이 없어지지는 않는다.
개인 사무소 중에는 투잡을 뛰는 곳도 있다. 가령 사무실 주소를 자영업 가게 점포나 자기 집으로 해놓고, 별다른 영업 없이 들어오는 업무만 처리하는 것이다. 신림동의 한 강사는 법규 과목을 가르치면서 + 집에다 사무소를 차리고 + 아이를 키우는 식이라고 한다. 또는 커피숍을 차리고 거기서 투잡을 뛰기도 한다.
4.4 전문성
사실 평가사의 전문성 논란은 예전부터 내려오고 있다. 회계사와 싸울 때도 회계사가 공격하는 부분이 바로 이 부분. 사실 평가사가 평가할 때 별 거 없다고 하는데 진짜 별 거 없다. 이는 젊은 평가사들 사이에서도 자정의 목소리가 나오고 있는 부분이다. 평가사는 주로 국토부에서 제공하는 실거래 자료와 평가 업계가 자체적으로 구축한 데이터베이스를 기반으로 평가를 하는데 사실 이 자료들만 주어지면, 온 국민 누구나 다 평가를 할 수 있는 상황. 정보를 독점한 채 별다른 전문성 없이 평가를 한다는 지적을 받아오고 있다. 하지만 전문성을 요구하는 일도 있다.(ex. 주차장, 종교용지, 공공용지 등등 같은 특수한 물건의 조건부 평가) 2010년대에는 협회가 이러한 여론을 인식하여, 여러가지 R&D 및 컨퍼런스 등을 통해 평가 기법을 마련중이다.
5 전망
- 시장 규모는 6천억 수준으로 다른 전문직에 비해 작으나, 감정평가사 수도 그만큼 적다.(2015년 기준 4천여명) 하지만 명당 시장 규모가 1.5억 정도로 매우 작기 때문에 고소득을 올리기는 힘든 업종.
- 부동산 경기가 침체기라 사양 업종이라 보는 사람이 있는데, 감정평가사의 대우는 부동산 거래 횟수와는 연결되지 않는다.
이런 소리는 현직자보다 수험생들이 공부하기싫어서 괜히 하는 소리다.
- 통일되면 대박이라는 우스개소리가 있다.
막상 통일이 되면 대박 아닌 직업이 없을듯.
6 기타
- 항구에서 선박화물 조사를 담당하는 감정사와 착각하지 말자. 응시층은 완전히 다르지만 시험실시기관이 둘 다 한국산업인력공단이라 가끔 헷갈려하는 사람이 있다는 모양.
병아리 감별사는 더더욱 아니다
- 우리나라에서 10년 근무한 평가사는 자격요건 취득후 영국 왕실 감정평가사(RICS)로 활동이 가능하다. http://www.appraisalinstitute.org
6.1 공인중개사와의 차이
공인중개사와 겹치는 과목이 많이 있다.난이도는 1차만큼도 안된다
- 민법, 부동산학원론, 도시및주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감평사 1차가 조금 더 어렵다.
- 둘 사이에 큰 차이는 회계학이다. 감평사 1차에서 회계학이 큰 고비인 반면 공인중개사 시험에는 아예 없다.