건물주

1 개요

어느 한 건물의 소유주를 나타내는 단어이다. 대체로 부동산 등기 또는 사실상 소유주를 의미하는데 방 한칸, 주택 이런게 아니라 여러 층의 층수와 관계없이 건물 한 채를 자기 명의로 가지고 있으면 그게 건물주라고 할 수 있다. (...) 분양상가이건, 10층짜리, 15층짜리 건물이건 다 마찬가지.

금수저냐, 은수저냐 동수저냐는 그 건물의 임대료와 빚과 공실률에 달렸다. 빚없이 월세 300만원이상 나오는 건물 하나라도 있으면 최소 은수저라 할 수 있다.

대중적으로는 호의호식의 기본 조건으로 간주되는 경우가 많으며, 영세 임대인들에게는 어찌나 악독한 슈퍼 갑으로 통하는지 심지어 "조물주 위에 건물주 있다"(…)는 표현까지 공공연히 등장할 정도이다. 예시1 예시2 거짓말 조금 보태서 가히 현대판 지주계급으로 통한다고 봐도 될 정도. 다만 부동산의 공실률이 10%를 넘고 수익률도 1% 초반대에 그치기 때문에# 이런 인식은 잘못됬다고 할 수 있다.

1.1 건물주가 하는 일

건물주가 직접 관리하는 경우, 시설물 수리와 법령에 따른 각종 일들을 모두 꿰고 있어야한다.
임대인들이 건물주 직통으로 전화를 하게 되므로 상당히 귀찮다.? 그게 귀찮다고? 직접 해봐라. 말처럼 쉽지만은 않다. 하지만 반대로 이러한 통화에서 잘 대하면 호감도가 올라가 1년 살고 나갈것을 2년 살고 나간다. 전문적인 설비일은 업체를 위탁하지만, 쉬운일일 경우 건물주가 직접와서 고쳐주는 경우가 많다.(아무 것도 모르는 건물주라도 설비들이 몇년간 와서 똑같은 일들을 하는 것을 보고있으면 당연히 요령이 생긴다)

엘레베이터 관리자와 소방관련 관리자에 이름을 올리는 경우가 많은데, 최근 법의 변화에 따라 안전관리자를 필수로 두어야 하고 1년에 한번씩 소방점검을 실시해 소방서에 보고를 해야하는데 그렇게 어려운 자격증들이 아니기때문에 소일거리 겸 따러 다닌다.
(다만 소방장비들은 비싼편.)
건물주의 경우 가장 중요한것은 공실을 없애는 것인데, 사람들의 생각과는 달리 건물이 있다고 무조건 돈을 많이 버는 것은 아니고 공실 유뮤에 따라 오히려 마이너스 나는 경우도 꽤나 많다. 건물주는 가격결정권을 가지고 있기에 공실이 많이 난다고 생각하면 부동산을 통해 월세-전세-반전세 등의 지불조건 협상과 기존의 입주한 사람들에게 연락을 해, 전세가격을 상승시키지 않는 등의 입주자 프리미엄을 주어 공실을 방어할 수 있다.

1.1.1 관리업체를 고용할 경우

중형건물쯤 되면 건물 관리 전문 업체를 찾아 고용한다. 정말이다 가장 중요한 업무 나머지는 관리업체에 위탁하면 된다. 임대료를 올리건 말건 임차인이 나가건 말건 알아서 관리하거나 때로 문제가 생겼을 때 수리하거나 임차인과 직접 협상하거나 한다. 특히 서울 도심이나 강남에 위치한 대형 오피스 빌딩이나 큰 건물은 개인이 가지고 있다기 보다는 특정 회사가 갖고 있는 경우가 대부분이며 그 회사의 사옥으로 쓰는 경우가 가장 많으며 다른 회사를 입주시켜 수익을 내기도 한다. 개인이 건물관리회사를 고용해서 관리하기에는 건물이 너무 크고 벅차기 때문. 예를 들면 63빌딩, 교보빌딩, 롯데월드타워, 삼성타운 같은 대형 건물은 개인이 아닌 해당 법인이 가지고 있다는 뜻이다. 예를 들면 삼성타운 빌딩들은 삼성생명, 삼성전자 등 입주한 해당 계열사들이 나눠 가지고 있다. 개인이 큰 건물을 가지는 케이스라면 직접 건물 관리를 목적으로 하는 법인을 세워 그 건물을 자신이 세운 회사의 소유로 하는 간접적인 방식을 이용하기도 한다. [1]

관리업체가 있으면 개인은 노동에서 완전히 해방된다. 언론 취재에서 가로수길 200억원대 건물주의 삶을 취재했다. 아침 6시부터 8시까지 골프장에서 골프 치고, 다른 사람들하고 커피 마시고 놀다가 아침 먹고 신문 보고, 10시 반쯤 헬스장에 갔다가 집에 돌아오면 3~4시라고 한다. 일 안하고 시간 보내면 지루하기는 해도 편하다고 답변했다.아무 일도 없는데 6시에 일어나서 골프를 친다고???사실 골프약속은 본인상 외에는 빠질수 없다고 하는 약속이다

1.2 건물주가 되기 위해 필요한 자금

건물은 위치와 층수 등에 따라 가치가 결정된다. 세계적 마천루의 경우 1조원이 넘는 경우도 있을 수 있고, 강남 역세권에 위치할 경우 수백억원에 달할 수도 있다. 하지만 시골 깡촌에 위치한 2층짜리 건물의 경우 몇천만원 정도까지 내려갈 수도 있다. 그리고 건물이 너무 낡았다든지, 대학교 앞에 원룸을 차릴 예정으로 건물을 사들였는데 갑자기 그 대학의 등급이 떨어져서 학생 수가 크게 줄었다거나 등의 이유로 필요한 만큼 방을 채울 수 있다면 역시 가격이 떨어질 수 있다.

건물을 매입하려면 돈이 있어야 한다. 전액 자기가 벌어들인 돈으로 사들이는 경우도 있겠고, 어떤 경우에는 월급쟁이 부부가 재테크와 은행 대출을 통해서 사들이는 경우도 있다.[2] [3] [4]

대출을 통해 사들일 경우 대출 이자에 따른 손실을 감안해야 한다.

그리고 모든 건물은 시간이 지남에 따라 낡기 때문에, 건물의 감가상각 감당은 알아서 해야 한다.[5] [6]

1.3 건물주가 되기 위해 필요한 절차

자금 사정이 어느정도 해결됐다면 부동산이나 알음알음 지인을 통하여, 혹은 부동산 경매로도 취득할 수 있다. 대한민국의 경우 건물과 그 부속토지는 등기상으로는 별개로 취급하지만 대체로 업계에서는 두 개를 같이 본다. 대체로 건물 지은지 20년이 넘었다면 건물값은 제외하고 땅값만 치르는 경우가 많다. 건물 가격은 위에 설명한 대로 감가상각이 적용되어 건물값이 내려가는데다 나중에 헌 건물 철거할 때 드는 비용이 더 든다.(...) 그래서 건물 가격과 땅의 가격을 합쳐 조정한 가격을 가지고 기존 건물주와 사려는 사람간에 협상 후 매매를 하게 된다.

매매의사가 서로 성사되면 매매계약서를 작성하고 약 두 달~심지어 1년[7]의 기간동안 매매대금의 10%를 계약금으로, 40%의 중도금 (대체로 두 번에 걸쳐 낸다고 한다)과 마지막 50%의 잔금을 기존 소유주에 납부하면 잔금을 납부함과 동시에 기존 소유주는 본인이 갖고 있는 등기 증명서와 새로운 등기를 해줄 서류 등 관련서류를 넘겨준다. 그러면 매수자는 사려는 건물을 명도받게 되며 구청이나 시청가서 취득세(건물의 경우 매매대금의 4.6%) 등을 치르고 부동산 등기를 하면 된다.

물론 우리나라에서 건물을 매매할때는 거의 대부분 세입자가 있는 상태에서 건물을 넘겨주게 된다. 따라서 세입자가 내는 관리비, 하자 등을 인수인계 받게 된다.

개인이건 법인이건 건물의 주인이 될 수 있으며 민법상 나이가 몇 살이든 가능하다. [8]

2 기타

자금사정이 좋지 않거나 불필요한 부동산을 팔고자 할 때는 매각 후 재임대 방식으로 건물 팔고, 세입자로 계속 사는 방법도 있다.

2010년대 중반 취학 청소년들의 장래희망으로 공무원에 버금가는 직업(?)이 '건물주, 임대업자'로 밝혀져서 씁쓸하고 허탈한 반응을 사회에 주기도 하였다. 물론, 되고 싶다고 될 수 없는 것이기에 장래희망이지만....[9] 당연히 취학유청소년들 중에 건물주도 실제로 있다. 2015년 국정감사에서는 전국에 3,717명의 미성년자가 토지와 건물을 소유하고 있는 것으로 밝혀졌으며, 고등학교 1학년인 김모 군은 216억원 가격의 11층 빌딩을 2015년 3월 구입한 것으로 나타났다. 아버지, 어머니, 자녀 3명이 1/5씩 지분을 소유하고 있으므로, 김군은 42억원을 소유하고 있는 셈이다.

일부 유명연예인도 수입이 높다보니 건물 등 부동산을 보유하는 것은 딱히 이상한 일도 아니다. 연예인들은 수입이 많더라도 안정적이지 못한 경우가 많기 때문에 목돈을 어디에 투자하느냐가 특히 중요하기 때문. 잘 알려진 건물주 연예인은 길(리쌍), 싸이 등이다. 이때문에 연예인 건물주가 세입자하고 분쟁이 벌어져서 해당 연예인에 정떨어진다는 반응을 보이는 사람도 꽤 된다.[10]

3 건물주인 캐릭터

※단순한 갑부 캐릭터가 아닌, 건물주로서의 행위를 분명히 한 캐릭터에 한해 서술바람

4 건물주인 실제인물

재벌 일가나 연예인의 경우 굳이 열거하는게 의미가 없을만큼 무수히 많다.

  1. ↑ 절세를 위한 아주 흔한 케이스로 박찬호도 본인이 세운 기획사의 명의로 신사동에 빌딩을 가지고 있으며, 삼성전자 부회장까지 지낸 이학수씨 등 상당수의 건물주들이 본인 소유가 아닌 직접 설립한 법인의 명의로 돌려놓는 경우가 많다.
  2. ↑ 애초에 이 나라는 전체 자산의 80% 가량이 비금융자산에 몰렸다 할 수 있는데 이는 부동산이 막연히 상류층만의 전유물이 아니라 대부분의 국민들의 관심 대상이기 때문이다. 단적으로 중산층 중에 내 집 마련이라는 꿈을 꾸었거나 실제로 그걸 이룬 사람들이 주변에 꽤 보이는 걸 보면 알 수 있다.
  3. ↑ 서울에 5~10억 사이의 아파트 하나가 있다면 당장 그거 하나 팔고 은행에서 7~8억 가량 빌린 다음 서울 변두리나 경기권에 3~4층 짜리 중소형 건물을 잘 알아보면 10억 이상 되는 건물을 사서 건물주가 될 수 있다. 사실 이런 건물들은 강남 아파트 한 채(은마아파트는 2016년 1월 기준으로 대략 10억 보다 약간 높다.) 물론 강남 아파트 사는 것도 쉬운 일은 아니지만.
  4. ↑ 돈을 얼마나 잘 빌리는가가 중요한데, 이른바 한국 경제에서 문제되는 가계부채의 상당수가 이런 부동산 투자에 따른 대출이기 때문이다.
  5. ↑ 쉽게 말해 그 건물이 닳아 없어지는 정도.
  6. ↑ 이 논문에 따르면 우리나라의 부동산의 감가상각은 3.5% 정도가 나온다. 물론 기계장비나 소프트웨어에 비하면 몇 분의 일 수준에 불과하지만 문제는 부동산의 수익률에 비교한다면 이것이 상당한 비용부담이라는 것이다. 천하의 건물주도 수익으로(임대수익이건 부동산 가격상승에 따른 수익이건) 대출이자나 감가상각을 커버하지 못하면 생존을 장담 못한다.
  7. ↑ 대체로 규모가 큰 부동산의 경우 더 오래 걸린다. 그 크고 아름다운 삼성동 한전 부지건의 경우 계약에서 잔금 처리까지 꼭 1년이 걸렸다.
  8. ↑ 당연하겠지만 법적으로 등기상 명의를 미성년자에게도 올릴수 있다는 뜻이다. 아래에도 나와있지만 미성년자 소유자들도 있다.
  9. ↑ 30억 이상의 재산을 보유한 가구는 전체의 1% 정도
  10. ↑ 단, 세입자와 건물주 사이에 분쟁이 발생했다고 해서 언제나 건물주 측에 잘못이 있는 것은 아님을 유념해야 한다. 오히려 연예인으로서의 이미지 관리 때문에 건물주가 당연히 해야 할 정당한 요구조차 하지 못하는 경우도 종종 있다고. 관련하여 다소 논란의 여지는 있으나 리쌍 곱창집 사건 참조.