마곡도시개발사업

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麻谷都市開發事業 / The Future City Magok

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조감도

서울특별시 내의 마지막 대규모 개발부지



마곡도시개발사업 홍보 동영상. SH공사 제작.

마곡지구 홈페이지

1 개요

대한민국의 실리콘밸리 서울특별시에서 추진중인 도시 개발사업. 강서구 마곡동과 가양동 일원에 추진중이다. 위에서도 있듯 서울특별시 내의 마지막 대규모 개발부지라 불리며, 중앙정부와 한국토지주택공사 및 SH공사가 공동으로 추진중인 위례신도시와 달리 서울특별시청과 SH공사가 단독으로 추진중인 서울특별시 자체 개발사업이다.[1]

총 개발면적은 3,363,591㎡(3.36㎢)로 1, 2기 신도시에 비해 비교적 작은 편이다.

2 상세

2.1 배경

원래 이 마곡지구는 서울월드컵경기장 유치 부지였다. 그러나 2002 월드컵을 앞두고 난지도 쪽의 마포구 상암동에 서울 월드컵 경기장을 짓기로 결정을 하면서 마곡지구는 대신 신도시 사업을 계획하게 되었다. 이에 따라 서울특별시는 일단 마포구 서울 월드컵 경기장과 난지도공원에 연계된 디지털미디어시티 사업을 먼저 추진하고 마곡지구 개발을 시작하기로 한 것이다.

2.2 목적

  • 동북아 관문도시
  • 지식산업 혁신도시
  • 미래의 녹색도시

2.3 교통

아주 편리하다. 교통이 불편하여 침체를 겪고 있는 대한민국의 몇몇 신도시 개발사업들에 비해 월등한 입지에서 월등한 교통을 갖추고 있다. 당연하겠지만 신도시 대부분이 서울 주변 도시에서 출퇴근을 목적으로 한 베드타운 성격이 강한 반면, 마곡 지구는 서울특별시 내부에 위치해 있으므로 상대적으로 교통 기반은 매우 훌륭하다고 할 수 있다.

2.3.1 도로

가까운 거리에 올림픽대로, 인천국제공항고속도로, 서울외곽순환고속도로가 위치해 있다. 또한 김포시, 부천시, 고양시로의 이동도 편리하며, 행주대교나 가양대교를 이용하여 강북지역으로의 이동도 편리하다. 도시계획상 양천로는 올림픽대로나 가양대교 방면으로 접근성이 좋고, 마곡지구 중앙을 공항대로가 관통하여 서쪽으로 김포국제공항과 동쪽으로 여의도나 강남쪽 도심방면으로 접근이 용이하며, 마곡중앙로를 보조 간선축으로 삼아서 남쪽과 북쪽을 이어주며 도로변을 따라 마곡역과 마곡나루역이 접해있다. 또한 마곡중앙로를 기점으로 좌우측에 마곡동로, 마곡서로를 통해 아파트나 업무지구로의 접근성을 높여주는 구조이다.

장기적으로 마곡중앙로를 연장하여 올림픽대로에 직접 연결시키는 계획이 있다[2]. 현재 올림픽대로로 진입하려면 방화터널이나 가양대교 부근으로 우회해야 하는데 각각 마곡지구의 서북쪽 끝, 동북쪽 끝까지 가야하기 때문에 불편하다.

또한 아직 개발 완료되지 않아서인지, 지구 내의 버스 노선이 부실하여 지하철과 자가용의 의존도가 높은 실정이다.

2.3.2 철도

서울 지하철 5호선 송정역, 마곡역, 발산역과 서울 지하철 9호선 신방화역, 마곡나루역, 양천향교역을 끼고 있다. 이 중 마곡나루역은 마곡지구 개발을 담보로 급행열차가 정차할 예정에 있다. 마곡나루역에 9호선과 환승 예정인 공항철도는 현재 2017년 말 개통을 목표로 공사중이다.

2014년 12월 기준으로 마곡나루역과 마곡역은 주변 아파트 단지를 제외하고 이렇다할 수요층이 없는 실정이며, 마곡나루역의 경우, 애초에 완급결합이 가능하도록 쌍섬식 구조를 취하고 있음에도 상기한 건설비용 문제등을 이유로 급행열차 운영이 언제 이뤄질지 알 수 없는 상태인지라[3] 마곡지구 입주민들은 사기 분양이라고 말할 정도로 실망감을 표출하고 있다. 또한 인천국제공항철도의 역사가 완공되어 환승이 가능해 질 경우, 역명도 문제가 될 소지가 있다. 공항철도는 마곡나루역과 접속되는 환승역의 명칭을 마곡역이라고 잠정적으로 정해놓은 상황이기 때문이다.

도시계획상 9호선 마곡나루역과 5호선 마곡역 사이를 지하도로 연결하는 계획이 잡혀있다. 물론 이 통로가 환승통로로 이용될 가능성은 크지 않다. 만약 이 통로를 환승목적으로 이용할 시 다른 막장환승을 능가하는 압도적 스케일이 펼쳐질 것이다. 거리가 지하철 한거장 거리이다. 마곡나루역과 신방화역과의 거리와 마곡나루역과 마곡역과의 거리가 비슷하다.

2.3.3 항공

근거리에 김포국제공항이 위치해 있으므로 항공 교통도 매우 편리하다. 또한 지구 내를 관통하는 9호선과 5호선, 공항철도[4] 모두 김포공항에 정차한다. 따라서 이들 철도교통을 이용한다면 손쉽게 항공편을 이용할 수 있다. 인천국제공항으로의 접근성 역시 장기적으로 개통될 공항철도 마곡역은 물론이고 현재도 김포공항역에서 손쉽게 공항철도 환승이 가능하므로 우수한 편이다. 차량 이동시에도 인천국제공항고속도로가 근거리에 위치하므로 도심구간의 정체없이 수월하게 이동이 가능하다.

2.4 개발 현황

부동산 경기 침체 등으로 인해 수도권 신도시든 지방 혁신도시든 사업 축소나 미분양 등으로 문제가 심한 2012년부터 분양에 나섰지만 서울 내에 위치한데다 비교적 저렴하게 분양된 공급가[5] 덕분에 상당히 잘 팔리고 있다. 기업들 역시 LG그룹을 필두로 많은 기업들이 마곡지구에 들어오기로 하면서 사업에 활기를 띄는 중이다. 다만 업무지구 내에 상당한 숫자의 오피스텔이 건설중인데 공급과잉으로 인한 공실률이 높을거라는 우려가 있다.기사

2.4.1 주거지구

주거지구는 단독주택 용지 15,833㎡, 공동주택 용지 591,061㎡로 구성되며, 총 34,181명을 수용할 예정이다.

공동주택의 대부분은 SH공사에서 직접 개발하는 공영 개발로 공급되며,[6] 같은 아파트 단지 내에 분양주택과 임대주택이 혼재한 소셜 믹스(Social Mix)방식으로 건설된다. 즉, 단지 안에 분양주택과 장기전세주택, 국민임대주택이 모두 포함된 혼합 형태.

2.4.2 업무지구

LG그룹 컨소시엄[7]이 R&D 센터를 마곡에 집중시키기 위해 대규모 투자를 진행하고 있다. 이외에도 2013년 현재 코오롱과 넥센타이어 등 13개 기업이 8만 3972㎡의 부지를 매입해 업무지구를 조성하고 있으며, 2013년 11월 27일 대우조선해양과 약 6만㎡ 규모 부지에 대한 입주 및 분양계약을 체결하였다. 2015년 2분기 3조원이상의 대규모 적자를 낸 대우조선해양이 부지 매각을 진행중이다. 이로써 전체 분양가능한 업무용지의 50.6%가 확정된 셈이며, 잔여 업무용지는 중소기업 컨소시엄 위주로 공급될 예정이다.

2.4.3 관공서

서울특별시청의 명령으로 강서구청이 여기로 오게 되었다. 부지는 마곡동 487번지로, 서울 지하철 5호선 마곡역바로 옆에 있다. 마곡역에서 강서구청으로 바로 이어지는 통로도 부설할 예정에 있다.

법정동은 마곡동으로 2014년에 통합되었지만[8] 주민센터 및 행정동이 신설되지는 않고 기존의 행정동 경계 그대로 가면서 많은 불편을 겪고 있다. 서울시 및 강서구에서는 행정동신설이 곤란하다는 입장이다.

2.4.4 공원

한강에 인접한 마곡지구의 특성을 살린 대규모 수변공원이 예정되어 있다. 당초엔 마곡지역에 한강과 경인운하를 거쳐 서해로 연결되는 국제선박터미널을 조성할 예정이었지만[9], 비현실적인 계획으로 인해 취소되었다. 이후에도 요트선착장을 중심으로 한 워터프론트 계획이 현상공모로 추진되었으나 무려 2킬로미터나 동력으로 요트를 몰고 나가야 하는 망측한 설계로 악명이 자자했다. 현재는 전면 육상공원으로 계획을 변경하여 마곡지구 중앙에는 식물원과 호수공원이 혼합된 서울식물원이 조성될 예정이다.

2.4.5 병원

이화여자대학교의료원에서 발산역 바로 뒤쪽에 1,200병상[10] 규모의 종합병원을 2017년 하반기 완공을 목표로 건설 중에 있다.

2.4.6 학교

가곡초등학교, 공진초등학교, 공항초등학교, 송화초등학교, 마곡중학교가 있으며, 이 중 가곡초등학교와 송화초등학교를 제외하고는 모두 2014년 9월에 이전한 학교들이다. 그 중 가곡초등학교는 발산역쪽에 있기 때문에 거리상으로 마곡지구 주거지구에서는 다니기 어려운 점이 많다. 그나마 14, 15단지가 가까운데 여기는 공진초등학교가 붙어 있다. 공항초등학교의 경우 기존 교사에서 몇백미터 떨어진 마곡지구 중심부로 이 전한 것으로 기존 재학생들이 그대로 학교에 다니고 있다. 공항동에서 학교에 다니던 학생들은 약간 안습해졌다. 구 교사도 마곡지구 사업부지에 포함이 되어 있으며 구 교사가 철거되어 개발이 진행중이다. 공진초등학교는 마곡지구에서 동떨어진 가양동에서 이전해 온 것으로, 가양동의 임대아파트 단지의 학생들이 다니는 초등학교라서 주민들이 늙어가면서 학생들이 급감, 폐교가 검토되던 차에 마곡지구로 이전하게 되었다. 이전과 동시에 기존 재학생들은 탑산초등학교[11]로 전학 조치될 예정이었으나 왕따를 당할 우려가 높다는 반발로 인해 기존 가양동 교사를 한 학기 동안 분교로 운영하였다.[12] 송화초등학교는 거리가 먼 가곡초등학교를 제외한 초등학교 중에서 유일하게 부지 이전을 하지 않은 학교이다. 마곡지구 1단지와 붙어 있는데 마곡지구 조성전에 개교한 학교이어서 정문은 방화대로 쪽에 있다. 2015년에는 마곡중학교가 개교하였다.

마곡지구 주민들은 고등학교를 신설해 줄 것을 요청하고 있으나 서울시에선 저출산의 여파로 학령인구가 감소 추세라는 이유로 신설은 불가하며, 사립학교가 이전을 신청하면 승인하겠다는 뜻을 밝혔다. 실제로 강서구는 90년대에 주택단지들이 여러 군데 세워져서 그 때 당시에 학교를 많이 세웠다.[13] 그러다가 저출산으로 학령인구가 감소하여 현재 남아 도는 교실을 이용해 교과교실로 많이 활용되고 있는 실정이다. 이후 공립학교인 공항고등학교측이 김포공항 소음 문제와 학생들의 기피 문제로 마곡지구로 이전하겠다는 뜻을 밝혔고, 이전을 신청한 한 사립고와 어디를 이전하는게 더 적절할지 비교하는 심사를 거쳐 공항고를 마곡지구로 이전하는 것으로 결론이 났다. 그래서 2018년까지 공항고등학교를 이전할 예정이다.

2.4.7 전시장

기존 서울특별시 내에 있는 COEX와 SETEC, aT센터 등의 수용 용량이 한계에 다다랐기 때문에[14], 마곡지구에도 새로운 전시장을 계획하고 있다.

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부지는 서울 지하철 9호선과 인천국제공항철도의 환승역인 마곡나루역 과 마곡역 사이 8만 2747㎡(부지기준)에 해당하는 특별계획 1~3구역이다. 참고로 위 지도에서 컨벤션으로 나오는 부지가 아니다. 그 부지는 서울 식물원 부지로 LG문화센터가 설립 예정이고 실제 부지는 광장 옆의 업무 부지이다. 공항철도 마곡나루역 쪽이며, 신분당선 양재시민의숲역과 직결 통로가 개설된 aT센터처럼 공항철도 마곡나루역과 직결 통로가 개설될 예정이다. SETEC이나 aT센터 용량이 부족하기 때문에 코믹월드를 마곡으로 옮겨질 가능성은 상당히 높다. 주변에 녹지와 수변공원이 계획되어 있어서, 마곡 코믹월드가 열리는 날에는 이곳에서 코스프레를 하는 사람들을 볼 수도 있을 듯하다.

실내 전시면적은 강남 코엑스(36000㎡) 대비로는 많이 작지만 20000㎡ 정도로 추진되고 있다. 29500㎡라고 하는 것은 '실외면적'을 포함한 것으로 세계 전시장 전시면적 통계에서는 제외되는 수치이다. 1단계 ~ 4단계 정도로 나눠서 추진되며 1단계는 7000㎡ 내외인 듯.

2.5 생활환경

현재 SH공사에서 주관한 마곡엠밸리 아파트단지가 들어선 이후로 주변 인구수가 예전보다 많이 증가한 상태이다. 장기전세주택, 값싼 공급가 등의 요인으로 어린아이를 가진 젊은 부부 가구가 다른 서울 지역에 비해 많다는게 특징이다. 마곡엠밸리 아파트단지 주변은 현재 공사가 진행 중인 부지가 많은 관계로 유령도시같은 분위기도 없잖아 있다.

2014년 12월 기준 주요 업무단지는 대부분 기초공사 수준이고, 입주한 마곡엠밸리 단지 주변에는 변변한 상업시설이 마땅치 않아서 대부분 근처 NC백화점이나 롯데몰 김포공항점으로 수요가 몰리는 편이다. 수변공원조성, 대형마트[15], 주요 관공서, 각종 기업 입주는 2016~2017년 이후로 예정되어 있으므로 도시 기능은 그 이후에 본격적으로 발휘될 것이다.

개발이 진행되면서 변화되는 내용은 추가바람

2.6 이야깃거리

마곡지구의 개발이 늦어지면서 방화역 및 수명산쪽이 먼저 개발되는 바람에 서울시내와 연계되지 않는 섬과 같은 형태가 되었다. 수명산쪽은 우장산이나 발산역이라도 있지만 방화지구는 완전히 고립되어 2000년대 중반까지만 해도 주변에서 논농사를 지었을 정도(...). 또한 여름철에는 개구리 울음소리를 들을 수 있었고, 겨울철에는 논에 물을 채워서 얼려 천연 썰매장을 만들기도 하였다. 덕분에 가을이 되면 서울에서도 벼가 익어가는 모습을 볼 수 있었다. 또한 인근 학교에선 저녁 야자시간에 불빛을 보고 몰려든 무수한 벌레떼에 시달리기도 했다. 거짓말 같지만 2007년까지 실제로 경험할 수 있는 풍경이었다.

  1. ↑ 이 기준은 공공주택 청약자에게는 큰 의미를 가지는데, 중앙정부가 참여하는 일반 신도시는 서울 내에서 분양해도 수도권 전체 주민에게 청약물량을 개방해야 하는 반면, 서울시 자체 도시개발사업은 100% 서울시민에게 우선 공급할 수 있다. 실제로 2013년 마곡지구의 1차 공동분양때는 전량 서울시 무주택 거주자 우선 공급이었다.
  2. ↑ 현재 연장을 하려면 서남권 물재생센터의 이전이나 지하화가 선행되어야 할 것이다.
  3. ↑ 철도동호인들은 잘 아는 내용인데, 애초에 마곡나루역이 개통하기 이전에도 당당히 급행 정차가 가능한 상태였으나 막상 개통을 한 이후, 9호선측은 말을 바꿔서 애초에 급행정차는 고려하지 않았다고 말을 바꾸기도 했었다.
  4. ↑ 마곡나루역과 환승이 되는 미래의 일이지만
  5. ↑ 업무지구 한정. 일반 공동주택은 부동산 경기 침체때문에 주변 시세에 비해 크게 저렴하지는 않았다. 실제로 붙어있는 방화지구보다 같은 면적에 비해 부동산 가격이 높다. 물론 방화지구가 조성된지 20년이 넘기는 했지만.
  6. ↑ 단 13단지는 현대자동차 계열사인 현대엔지니어링이 시공. 힐스테이트 마스터라는 이름으로 건설하고 있다.
  7. ↑ LG전자, LG이노텍, LG유플러스, LG CNS, LG 생활건강 등 LG그룹의 핵심 계열사가 대거 포함되어 있다.
  8. ↑ 삼면이 마곡지구로 둘러싸여있지만 별도로 재건축이 진행중인 긴등마을 지역도 마곡동에 통합된 반면 방화동중 마곡지구 및 원래의 법정동 마곡동의 기존 시가지와 가까운 지역은 주민들의 희망과 달리 마곡동으로 법정동 통합이 되지 않아 땅거스러미가 되었다.
  9. ↑ 그래서 마곡지구 내 지하철 역사의 이름도 마곡나루다
  10. ↑ 100% 1인실로 계획되어 있다!
  11. ↑ 원래 탑산초등학교는 공진초등학교에서 분리되어 만들어진 학교이다. 그런데 점점 탑산초등학교로 사람들이 몰리고 반대로 공진초등학교는 사람들이 줄어들면서 마곡지구로 옮겨오게 되었다
  12. ↑ 비슷한 사례로 수원시의 신풍초등학교가 있다. 본래 화성행궁 인근에 있었으나, 화성행궁 복원 사업으로 인해 광교신도시로 이전하였다. 그러나 지역 주민들의 요구로 인하여 기존 교사를 재학생들이 모두 졸업하는 2018년까지 분교로 운영한다.
  13. ↑ 강서구의 상당수의 학교가 90년대 초에 개교 했고, 그 이전에 개교한 학교는 많지 않은 편이다.
  14. ↑ 킨텍스는 공간이 충분하지만 접근성이 떨어지는 편이다.
  15. ↑ 스타필드 마곡이 입점할 예정이다.