대치동 은마아파트

상위 문서 : 아파트, 재개발, 재건축

이 문서는 개별 공동주택에 관한 내용을 다룹니다.

근거 없는 비하 및 부동산 정보와 관련된 서술은 강력히 지양해주시기 바랍니다. 해당 내용이 작성되어 있을 경우 편집을 통해 조속히 삭제해 주십시오.

서울특별시의 공동주택
자치구	종로구	중구	용산구	성동구	광진구
동대문구	중랑구	성북구	강북구	도봉구
노원구	은평구	서대문구	마포구	양천구
강서구	구로구	금천구	영등포구	동작구
관악구	서초구	강남구	송파구	강동구

파일:W3ew6O6.jpg
2015년 8월부터 주차 개선 사업을 진행하면서 녹지가 대폭 축소되고, 주차면을 대폭 넓혔다.^[1]

파일:QakwVFb.jpg	파일:Uh7wGOm.gif

파일:RzFGiiO.jpg
재건축시 조감도.

명칭		대치동 은마아파트
영문 명칭		Daechi dong Eunma Apt
종류		아파트
주소		서울특별시 강남구 대치동
최초 입주		1979년
동수		28개동^[2]
층수		최고 14층
세대수		4,424세대
주차대수		3021대+ a^[3]
면적		101㎡, 115㎡
건설사		한보주택

1 개요

공중파 부동산 뉴스에 높은 확률로 나오는 대한민국 아파트그라드의 상징

서울특별시 강남구 삼성로 212 (구 대치동 316번지) 소재. 아파트의 정식 이름은 한보 은마 아파트이다.

서울 강남구의 강남개발로 지어진 두번째 대단지 아파트. 강남구 최대의 주거전용 대단지로 1979년 12월 두차례에 걸쳐 입주하였고, 부지 면적은 237,900제곱미터이다. 36년 동안 강남 아파트의 상징이었다가 2015년부터는 재건축 준비를 서두르고 있다. 다만 대부분의 집주인들이 실제 거주하는 것이 아니라 2년에 5 ~ 6억짜리 전세를 놓고 딴 곳에 살고 있는 현실을 감안하면 재건축 추진이 수월할지는 미지수. 은마아파트 가격이 최고점을 찍은 뒤 빚을 내어 들어온 사람들에겐 은마아파트가 2015년 이전까지도 큰 부담으로 작용하고 있었다.

사방면에 삼성로, 영동대로, 남부순환로, 도곡로를 끼고 있으며 지하철3호선 대치역을 사이에 둔 역세권이다. 또한 강남 8학군이며, 도곡로, 남부순환로에 학원가가 있기때문에 교육 면에서도 최상(물론 학생이 아닌 학부모 입장에서)의 교육 환경을 가지고 있다.

학여울역도 근처에 있긴 하지만 은마아파트 쪽에 출구가 없고, 아파트 출입구로 접근하려면 먼 길을 돌아가야 하기 때문에 주민들은 주로 대치역을 이용하며, 대치역까지 걸어가기엔 부담스러운 동문이나 후문 근처 주민들은 서울 버스 강남01을 이용하여 삼성역으로 가는 경우도 있다. 그래서 인천국제공항으로의 접근도 편리한 편이고, 실제로도 은마아파트가 있는 블록에 공항버스 정류장이 몇 개 정도 있다. 이 지역에서 유학과 해외여행 수요가 많다는 것을 감안한다면 충분한 메리트. 다만 서울 경전철 위례신사선은 학여울역에서 은마아파트와 맞은편 아파트 쪽의 북쪽 출구를 내는 계획안이 있어(출구 3개 증설) 경전철 역을 통해 출입할 수 있게 된다.

2000년대 들어 재건축 때문에 아파트 보수를 치일피일 미루다 결국 시설 및 설비 노후화로 인해 배관 터짐^[4], 엘리베이터 고장^[5], 그리고 도로 파손, 아파트 복도 콘크리트 파편 낙하사고 등이 빈번하게 발생하고 있으며, 아래 항목과 같이 "장기수선 충당금 사용"에 대한 논란이 제기되고 있다.

2 역사

1963년 강남구 지역이 서울로 편입되고, 1967년부터 강남 개발이 시작되면서 한강 이남에 대형 주거단지를 짓게 되는데, 강남 개발 BIG4중 하나로^[6] 1979년 한보#s-2^[7]주택이 당시에는 민간 건설사업 규모중 대규모 단지인 4424세대에 달하는 은마아파트를 건설하게 된다. 당시 도로를 매우 널찍하게 영동5로(현 삼성로), 영동6로(현 영동대로), 남부순환로를 지었고^[8] 그리고 영동6로는 왕복 10~14차선 도로로(70여미터.) 광화문 앞에 세종로#s-1 다음으로 넓은도로였다. 그것도 70년대에 도로 깐거.

물론 처음 3년동안은 주변에 큰 도로밖에 없지 아무것도 없는^[9], 과연 저 사진이 80년대인건가 하는 환경을 가지고 있었다.

그리고 이 아파트가 대박이 터졌고, 한보는 이를 계기로 대기업 반열에 들게 된다. 이 덕에 하급 공무원에서 대기업 회장으로 ~~레벨업~~ 변신한 한보 총수 정태수는 그 후에도 사업 확장을 계속하며 나중엔 중공업에까지 손을 댔지만... 1997년 한보그룹이 부도가 났다. 그리고 이것은 다가올 큰 사태의 전주곡이었다.

파일:SMhrFZK.png
사진에 나온 은마아파트(2동, 1동)의 각도를 보면, 사진을 촬영한 위치는 대치1-2단지 방향으로 보인다.

파일:GC048P00133 l.jpg
준공직전으로 보이는 시기의 은마아파트. 청실아파트^[10]가 이미 다 지어져 있었다. 맨 아래의 논밭은 현재 미도아파트가 들어서 있고 갓 조성된 사거리 밑, 은마 상가 맞은편에 차들이 모여 있는 곳은 현재 하이마트 본점과 본사 및 강남구의회가 있다. 또한 왼쪽 가운데 흙 파놓은 부분은 현재 대치교회가 들어서있다. 또한 남부순환로가 제대로 닦여져 있지 않았으며 이곳에 서울 지하철 3호선 대치역이 들어서려면 저 때로부터 약 15년을 더 기다려야 한다. 또한 오른쪽에 간간히 보이는 영동대로는 아직 논두렁길 수준이다.

파일:은마앞.jpg
1981년, 고 권태균 사진작가가 현재의 하이스턴 아파트 위치에서 찍은 사진. 사진에 초가집이 보인다.^[11]

파일:RVDRN1D.png

파일:FeAHNTi.png

2.1 학원가로 시작된 강남 붐

강남 개발 계획으로 주민 이주 유치를 위해 경기고등학교, 휘문고등학교를 이전했다는 건 잘 알려진 사실이다.

평준화 이전 서울대생 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 합격이 성행하자, 더 좋은 학군에서 공부하려고 혈혈단신으로 8학군에 찾아온 학생들이 모이며 강남구에만 50000명 넘는 학생들이 몰려들게 됐고, 자연히 학원가가 발달하게 됐다. 이런 학원특수로 인해 엄청난 수요가 발생하며 집값이 천정부지로 올라가고, 당시 입주했던 3, 40대 가장들이 은퇴하며 분당 서현같은데로 내려가고 전세를 주기 시작한다.

지금 재건축 진행중인데도 불구하고 집수리를 하며 새로운 세입자들을 맞을 준비하고 있을만큼 아직도 강남 학군에 대한 수요가 넘쳐나고, 주로 중산층 이상 가정들이 들어오니 전세로 꿀빨기는 옵션.

3 아파트의 설계 및 구조

은마아파트의 형태는 지금보면 복잡하고, 불편하고, 기형적이지만 시점, 즉 입장을 1970년대로 바꿔보면 달라지는 게 있다.

저기 시영이나 주공아파트 처럼 저층 아파트로 짓기엔 수익률이 낮았고, 강남에 대형 주거단지 계발 계획은 일환이니 크게 짓자.해서 어마어마한 규모로 아파트를 지었는데... 물론 그때에는 건축에 대한 명확한 양식, 틀이 잡혀있지 않았었기때문에 아파트의 형태가 제각각이었으니 이렇게...

'당시 기준으로는' 신식 아파트 설계

1980년대에도 위에 강남에 초가집이 존재했었던 것처럼, 각 가정에는 도시가스, 깨끗한 수도, 배수나 하수시스템^[12]이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 대부분이었다. 은마아파트는 가정의 생활에 큰 변화를 도모하기 위해 수도, 110V 전기^[13], 연탄이 아닌 열병합 보일러(난방), 엘리베이터 등 아파트의 현대화에 중점을 두었었다.

3.1 엘리베이터

사실 당시엔 강남에 지어질 신도시를 베드타운 비슷하게 구상하여, 위처럼 복지에 중심을 두어 각 세대의 편리화를 이루었고, 승강기 수요를 낮게 잡아 대량 수용에 맞는, 그리고 아파트의 승강기의 효율적 사용을 위해 층당 14,15세대 2승강기, 또는 8,10,12세대 단승강기의 몰아주기 대응했다. 이렇게하면 단승강기 사용 동은 1,2층제외 14층까지 12X12=144, 한동 144세대 1승강기란 말도 안되는 방식이지만^[14] 하지만 대치동뿐만 아니라 강남의 개발붐이 제대로 터지게 되었다. 때문에 이 아파트는 너무나도 바쁜 아파트가 되어 버렸다. 승강기 유지 보수 뿐만 아니라 35년동안의 기간동안 승강기 교체 제대로 이루어지지도 않았고^[15] 내장공사만 이루어졌으며, 승강기 문이 열리면 안쪽은 열리는데 바깥쪽은 안 열려 나무 판자가 떡하니 가로막고 서 있는 경우도 있다. 퇴근시간대에는 승강기에서 주민들이 각각 자신의 층을 누르지만, 멈춰서게 되는곳이 5곳 이상이 되면 엘리베이터 버튼이 꺼진다. 또 이걸 다시 누르면 꺼지고, 어느새 보면 다시 1층으로 돌아온다.

3.2 주차

안에서 헤매보면 모를 일이지만 전체적인 단지의 모양이나 조감도를 보면 장미 모양처럼 생겼다. 건설 당시에는 자동차가 널리 보급되지 않았던 시기였기에 주차 문제는 크지 않았지만, 2000년대에 들어서면서 아파트 주차난 문제가 최고조로 달했다. 2016년 현재 전국평균 1가정당 평균 자가용 보급대수가 1.1대, 소득이 높은 강남권의 경우에는 가정당 소유하고 있는 차량의 수가 2대 이상인 경우도 많은데 은마아파트의 주차 가능 대수는 세대당 0.7대다

400px

2014년 말부터 주차난 개선 사업을 펼치고 있다. 우선, 2014년 말부터 각 출입구에 주차 차단기를 설치하여 외부 차량의 진입을 막고 있다. 초반 20분은 무료. 20분 지나면 입차후 1시간까진 4000원, 이후 10분마다 1000원씩 추가과금. 단, 은마 단지내의 세대를 방문한 차량이라면, 해당 경비실에서 방문증을 발급받아 출차시 기기에 투입하면 경우 무료로 이용 가능하다.

2015년에는 주차공간 확장 및 소방차량 진입로 확보를 목적으로 대대적인 도로확장 & 주차장 증설공사를 진행했다. 재건축 이야기가 나오는 판에 좀 의심스러운 행보.

2015년 초에 일부 놀이터들의 놀이기구들이 철거되었고, 8월부터 12월 말까지 주차장 증설 및 도로보수 공사가 이루어졌다. 관리사무소측의 주장에 의하면 이용자수가 적은 놀이터를 대상으로 안전 진단 결과 부적합 판정을 받은 놀이기구를 철거했다고 한다.

2015년 8월 5일부터 9월 21일까지 1차 주차장 증설공사
※ 중앙공원의 가장자리 인도를 없애고 세로주차장 89대 증설
※ 8동 9동 사이 놀이터 철거 및 주차장 18대 증설
※ 19동 20동 사이 놀이터 철거 및 주차장 20대 증설
※ 18동 19동 사이 놀이터 이전(화단으로) 및 주차장 20대 증설
※ 19동 뒷편 동측 화단 축소 및 주차장 15대 증설
※ 31동과 30동 사이 놀이터 축소 이전 및 관통도로. 주차장 15대 증설

500px 500px
※ 28동 29동 사이 놀이터 철거 및 관통도로. 주차장 증설

2015년 9월 말~10월 중순에 2차 주차장 증설공사
※ 15동 뒷편 화단 및 13동 뒷편 테니스장 옆 화단 철거 및 주차장 증설
※ 23동과 25동 사이 연결화단 철거 및 놀이터 축소 이전. 관통도로. 주차장 증설
※ 22동 서측 화단 축소 및 세로주차장 증설
※ 22동과 21동 사이 연결화단 철거 및 관통도로. 주차장 증설
※ 3동과 30동 앞 화단 축소 세로주차장 증설 및 도로확장
※ 7동 서측 화단 축소 및 세로주차장 증설
※ 28동 동측 화단축소 및 인도 이전. 세로주차장 증설
※ 8동 서측 화단 돌출부위 축소. 주차장 증설

500px※ 6,7동과 8동 사이 화단철거 및 놀이터 축소 이전

2015년 11월 초~12월 말에 3차 주차장 증설공사
※ 28동 뒷편 화단 절반가량 축소. 주차장 증설
※ 23동 동측 화단 축소 및 세로주차장 증설
※ 9동 서측 화단 축소 및 세로주차장 증설
※ 16동 뒷편 화단 및 놀이터 축소. 주차장 증설 및 화단을 가로지르는 보행로 신축
※ 11동 뒷편(동측) 화단 축소 및 세로주차장 증설
※ 12동 뒷편 화단 축소 및 세로주차장 증설(동측) 및 자동차 통행로 확장(남측)
※ 17~18동 사이 녹지 축소 예정
※ 8동 앞 우측 화단 축소. 동문 진출입차량 우회전 공간확보 목적.

500px※ 테니스장, 2코트에서 1코트로 축소. 세로주차 및 도로확장 목적

※ 1차~3차 주차장 증설공사로 720대 가량의 주차공간 추가 확보됨
※ 이외에도 6동과 7동사이, 25동과 26동사이에 보행로가 새로 신설됨.
※ 화단축소, 도로확장으로 사거리가 되어버린 30동을 비롯하여, 확장된 도로 곳곳에 과속방지턱을 만들고 있음. (조립식 과속방지턱으로)

4 교육

강남 8학군의 중심

강남구의 중학교
개원중학교	개포중학교^*	구룡중학교	국립국악중학교	압구정중학교	대명중학교
대왕중학교	대청중학교	대치중학교	도곡중학교	봉은중학교	세곡중학교
수서중학교	숙명여자중학교	신구중학교	신사중학교	언북중학교	언주중학교
역삼중학교	은성중학교	중동중학교	진선여자중학교	청담중학교	휘문중학교
단국대학교사범대학부속중학교
^{* 일시 휴교}

개포고, 경기고, 경기여고, 단대부고, 숙명여고, 중대부고, 중동고, 진선여고, 휘문고

2015년 기준, 바로 강남8학군으로 들어갈 수 있는 아파트.

바로 옆에 대치 청실 래미안이 새로 입주했지만 전세가 보증금을 기본 8억을 끼고 들어가기에 수요와 공급이 꾸준한 이유로 이사를 계속 들어온다. 현재 중학생들이 전학을 들어올때, 근방 학교들의 재학생이 만땅을 찍어 거의 학생을 받지 않으므로 유일하게 TO가 남아 있다 할 수 있는 대명중학교에 학기 초/말 10명씩 들어온다.

전학오는 고등학생은 경기고등학교 TO가 각 반에 최대 5명 정도 남기 때문에 이 학교로 신청하면 정말 학급 정원이 다 차지 않은 이상 오게 된다. 학급 당 최대 수용인원이 45명이라고 하는데(과학중점학급은35명) 신입생이 보통 학급 당 39~42명 들어온다.

4.1 대명중학교, 휘문중고등학교

이 학교의 거의 대다수의 남자학생들이 은마아파트에서 산다. 대명중 여학생은 일원동이나 개포동에서 오는 학생들이 많다.

통학시에는 도곡로를 지나 도곡로 87,88길을 따라 언덕을 올라가거나 대현초등학교 앞 도곡로 98길로 올라간다. 아침마다 올라가는게 더럽게 힘들다. 15동 주변은 통학길 경사로가 답이 없다.

아니면 은마상가 버스정류장에서 서울 버스 143, 2413, 2415, 3011번을 타고 휘문중고등학교 버스정류장에서 내린다. 삼성로는 아침 출근길이 헬게이트라 밀리고, 버스에 타는 사람도 많으니 추천하지 않는다.

또한 영동대로 건너편 쌍용아파트 버스정류장에서 강남 마을버스01, 06, 서울 버스 401, 4319, 4419번을 타고 총회회관 버스정류장에서 내린다. 11-3번과 917번도 가긴 가지만 약간 더 비싸다.

근데 출근길 버스는(특히 마을버스) 가축수송에 시달리는데다가, 삼성로, 영동대로 모두 엄청 밀린다. 사람이 많을 때는 맘 편하게 걸어가는 것이 나을 수도 있다.

특히 영동대로 버스를 이용할 경우, 횡단보도 3개를 이용해야 돼서... 걍 걸어서 언덕을 넘을때와 소요시간은 비슷하다. 그래서 은마아파트 사는 대명중, 휘문중,고 학생들은 등교시에 영동대로 버스를 이용하지 않는다.

4.2 경기고등학교

많지는 않지만 은마아파트에서 경기고등학교로 배정받은 학생들도 있다. 여기는 걸어가기엔 멀고, 자전거 타고 가기엔 언덕 두개를 넘어야 하는 고행길이라 대부분 버스를 이용한다. 정문으로 가는 경우 은마상가 버스정류장(은마아파트정류장)이나 은마파출소정류장에서 서울 버스 143, 서울 버스 2413, 쌍용아파트 버스정류장에서 서울 버스 401, 서울 버스 4419 를 이용하면 된다. 모두 청담역.경기고교 버스정류장에서 내리면 된다.

후문으로 가는 경우 은마아파트정류장과 은마파출소정류장에서 서울 버스 3011을 이용하여 상아아파트,강남구도시관리공단 정류소에서 하차한 후 영동농협은행과 일식집 사이 골목으로 들어가 오른쪽으로 쭉가면 후문이 나온다. 잘 모르겠으면 선배들을 따라가자. 신입생들은 후문의 존재를 잘 모르는 경우가 많아 4월까지도 정문만 이용하는 경우가 있는데, 후문의 존재를 알게되면 그 존재 가치(!)를 깨닫게 되어 후문만 이용하는 경우가 많다.

143이나 2413을 타면 휘문고나 삼성역 2번출구를 지나면 비교적 한산하지만 휘문고쪽으로 우회전 해서 시간이 조금 더 걸리고, 후문은 삼성로를 따라 계속 직진한다는 측면에서 시간 절약의 효과가 있을 수도 있지만, 직장인들도 출근시간인지라 내릴때까지 가축수송이다... 시간에 맞춰 잘 선택하여 등교하면 된다.

4.3 숙명여중고등학교

1, 2, 31동 처럼 바로 앞 남부순환로를 타면 되며, 직선이기 때문에 아침에는 주로 버스를 타지만 하교시에는 상대적으로 시간이 넉넉하니 걷는 경우가 많다.

주로 미도 상가 앞 정류장에서 서울 버스 402, 안양 버스 11-3, 안양 버스 917^[16] 기준을 탄다.

4.4 단국대학교사범대학부속 중.고등학교, 단국공고

은마아파트 사는 남자애들이 휘문중고,대명중 다음으로 많이 가는(듯 한) 학교.

은마아파트에서 가는 방법은... 걍 걸어가면 된다. 학교 후문이나 정문 진입로까지는 걍 평지이므로. 남자학교다보니 자전거 타고 등교하는 학생들도 많이 보인다. 제일 빠른 길은 서울교회와 삼성아파트 사이 길을 통해 가면 된다. 후문은 삼성아파트를 관통해서, 정문은 도로를 쭉 따라서 삼성아파트를 우회하면 된다.

굳이 대중교통을 이용하자면, 은마상가 버스정류장에서 서울 버스 420 탑승. 아니면 대치 순복음교회 버스정류장에서 서울 버스 340 탑승. 이후 베스티안병원 버스정류장에 내려서 후문으로 들어가거나, 한티역 버스정류장에 내려서 정문으로 들어가면 된다.

5 재건축

파일:PvTPvuD.gif
파일:VwTnWwq.jpg
조감도

1996년부터 재건축이 추진중이다. 그야말로 강남 재건축계의 내년 아파트라 불릴 정도로 재건축 떡밥인 아파트. 도시개발계의 듀크 뉴켐 포에버 일본에는 완성까지 약 17년 정도 걸린 롯폰기 힐스 모리 타워라는 좋은 예가 있지만, 더 큰 프로젝트임에도 불구하고 은마아파트에 비하면 시간이 정말 적게 걸렸다.

2015년 기준으로 재건축 떡밥이 20년 됐다. 아파트 내구연한이 40년에서 30년으로 단축되면서 더더욱 재건축에 열을 올리고 있으나 서울시청과 강남구청간의 마찰 그리고 부동산 경기까지 맞물려서 지지부진하다. 특히 시청 - 구청간의 마찰 문제가 의외로 심각하다. 은마아파트 재건축에 대해 강남구청은 긍정적으로 보고 추진하나 서울시청에서 번번이 부결시켰다. 2006년에도 은마아파트 도로폐지 건으로 서울시와 강남구가 충돌했었다.

2015년 아파트 재건축 조합은 재개발 조합처럼 성립해 있는 상태였으나 여러번 서울시 재건축 심의를 통과하지 못하다가, 2015년 9월17일 드디어 서울특별시 건축심의위원회에서 서울시와 협상 끝에 단지내 15m 도로 폐지를 성사시켰다. 도로폐지가 되지 않으면 저 큰 아파트단지를 셋으로 쪼개서 재건축해야하는데, 도로폐지가 되면 하나의 대단지로 재건축이 가능해져서 수익성이 더욱 상승하기 때문이다. 2010년대 들어서 서울시에서도 일단 도로폐지 안건을 올리고 있는데 2015년 8월 서류미비를 이유로 또다시 도로폐지안이 포함된 재건축 계획안이 심의 보류된 상태. 도로폐지가 가결되면 재건축 난관의 절반 이상이 해결되는 셈이다.

이제야 20년을 끌어오던 은마아파트 재건축이 본궤도에 올랐다! 도로폐지가 되면서 강남구청에서 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가를 빠른 속도로 내줄 것으로 보인다. 빠르면 2020년경 재건축이 될 것으로 보인다. 기사

파일:EunmaAPT.jpg

16년 9월 12일 은마아파트 주민총회에서 주민투표를 실시한 결과 위 사진의 희림종합건축사사무소의 설계안이 최종적으로 선정되었다.
~~이대로만 지으면 미래도시~~
하지만 전채 건물 배치도가 성벽마냥 둘러쌓여 있어서 폐쇄적이라는 비판이 크다.

6 여담

대치역 앞 은마아파트 상가는 방송에 나오거나 지역 주민들 사이에 유명한 맛집이 많아, 식사할 곳이 부족한 대치동 주민들에게 훌륭한 맛집 빌딩과 쇼핑센터 역할을 하고 있다. 슈퍼맨이 돌아왔다에서 나온, 타블로가 어린 시절에 많이 찾았던 만나분식 떡볶이집도 이 곳의 지하 1층에 있다. 또한 은마아파트 상가 외에도, 주변 상가들 또한 은근히 상권이 발달하지 못했던 대치동 특성상 은마아파트 주민들의 훌륭한 생활편의시설 역할을 수행하고 있다.

아파트가 하도 오래돼서 콘크리트가 부식되어 종유석과 석순이 자라나기도 한다. 주로 각 동의 13~14층 복도에서 흔히 볼 수 있다. 관리사무소측에서 수시로 없애긴 하는 듯.