양도소득세

1 읽기 전에

정책이 대단히 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 한다. 나무위키나 각종 블로그 자료는 최신 법령 기준에 맞춰 갱신되지 않은 경우가 많다. 특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무공무원도 혼동하는 경우가 있어, 여러 곳에서 교차 검증하고 정확한 근거를 기록하는 것을 권장한다. 특히 지식인과 네이버 카페 문의는 삼가야 한다.

2 개요

소득세의 일종. 양도소득세(讓渡所得稅)는 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금이다.

양도소득세가 큰 주목을 받게 된 것은 노무현 정권 당시 집값이 폭등하자 이에 대한 대책이라고 정부에서 양도소득세를 대폭 인상하여 중과세하면서 부터다.

최근 언론에서 보유세 중 하나인 종합부동산세와 비교하여 양도소득세를 거래세의 일종으로 취급하지만 위에서 예시한 대로 만약 10억 원에 샀던 토지나 건물을 다시 10억 원에 팔면 양도소득세가 발생하지 않는다. 즉 양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않는다. 이렇듯 양도소득세는 양도차익으로 소득이 생기면 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이지, 취득세와 같이 부동산 거래 때 무조건 내야 하는 거래세가 아니다. 소득이 있으면 세금이 발생하는 것이지만 '공제'라는 금액으로 인해 마치 내지 않아도 된다고 오인하고 있다. 공제 금액은 언제라도 개정에 의해 변경될 수 있다. 소득세는 소득이 1원이라도 있으면 납부해야 하는 세금이다.

3 상세

3.1 양도소득세가 부과되는 자산의 양도

토지나 건물 등 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상이다. 그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 된다. 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과된다. 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 한다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외한다.

여기서 양도(讓渡)란 자산을 매도(賣渡)하거나, 교환(交換)하거나, 공매(公賣) 또는 경매(競賣), 법률에 의한 수용(收用) 및 협의매수(協議買受), 대물변제(代物辨濟), 그 밖에 법인(法人)에 대한 현물출자(現物出資) 등을 위하여 일정한 자산을 사실상 이전시키는 것이다. 유상(有償)으로 이전시킬 경우에만 과세대상이 되기 때문에, 무상(無償)으로 증여(贈與)했을 경우 양도소득세를 물지 아니한다. 민법상으로 부동산이나 자동차, 중기 등의 소유권이전 시점은 등기 또는 등록 시점이 결정적이지만, 소득세법상 양도의 시점은 등기 또는 등록 여부와 상관이 없다 (소득세법 제88조 제1호).

자산은 반드시 자기가 직접 매입한 자산이어야 할 필요가 없다. 증여를 받거나 상속으로 물려받은 자산을 양도하여 그 차익을 얻은 때에도 양도소득세가 부과된다.

3.2 법률근거

본디 양도소득세는 수많은 소득세 가운데 하나로서 다른 소득세와 동일한 세율의 적용을 받았다. 그러나 1967년 11월에 제정, 공포된 '부동산투기억제에 관한 특별조치세법'에서 투기억제세가 처음 도입되면서 부동산양도소득에 대해 50%의 단일비례세율을 적용하기 시작하자, 부동산양도소득세는 다른 소득세와 분리 취급을 받게 되었다.

그러다가 1974년에 종합소득세 제도를 도입하면서 종합소득세와 분리과세하는 양도소득세법을 새로 만들었다.

현재는 소득세법 제88조 내지 제118조의 18에 규정되어 있다.

3.3 납부방법

부동산매매에 따른 양도소득세의 납부가 가장 대표적인 경우이므로, 이것을 예로 들어 설명하기로 한다. 부동산매매에 의하여 부동산 소유권(所有權)을 이전하는 때에는 그 부동산의 매매사실을 납세지 관할세무서장에게 반드시 신고하여야 한다. 이때 신고자는 그 부동산매매계약서의 사본을 세무서에 제출하여야 한다. 중개수수료와 법무사수수료를 지급했다면 그 지급액, 신고서작성에 비용이 들어갔다면 그 비용에 관한 증빙 등도 함께 제출해야 한다.

이때 신고자는 관할세무서장에게 납부세액에 관하여 안내서의 교부를 신청할 수 있는데, 이러한 부동산양도신고와 안내서교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자에게 납부세액에 관한 안내서를 교부해야 한다.

납세의무자가 납부세액 안내서를 받으면 홈택스를 통해 전자납부하는 등의 방법으로 양도소득세를 납부한다. 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부를 할 수도 있고, 신용카드로 납부할 수도 있다.

납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이다. 납세의무자가 안내서에 따라 예정신고기한 내에 세액을 자진납부하는 때에는 예정신고자진납부(소득세법 제69조, 제106조)를 한 것으로 본다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과된다.

3.4 세액의 계산

양도금액에서 취득가액과 취등록세, 부동산 등의 가치를 증대시키기 위해 투자한 금액(이를 자본적 지출액이라고 한다) 등의 필요경비를 뺀 차익에 대해 과세한다.

세율은 아래와 같다:

과세표준 구간	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 4,600만 이하	15%	108만 원
4,600만원 초과 8,800만 이하	24%	522만 원
8,800만원 초과 1억 5,000만 이하	35%	1,490만 원
1억 5,000만원 초과 3억원 이하	38%	1,940만 원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,540만 원
5억원 초과 10억원 이하	42%	3,540만 원
10억원 초과	45%	6,540만 원

• 조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위의 세율에 20%를 가산한다. 만약 조정대상지역 1세대 3주택 이상인 경우라면 위 세율에 30%를 가산한다.

또 부동산 가격의 급등으로 인해 투기지역으로 지정된 지역에 있는 부동산에 대해서는 기준시가 대신 실거래가로 양도소득세를 계산하기 때문에, 해당 부동산을 팔 때 세금 액수가 많아진다. 양도차익 계산시 기본적으로 실거래가로 계산하는 게 원칙이다. 기준시가는 교환거래 등 실거래가가 없는 경우에만 이용한다. 투기지역만 실거래가를 적용하는 것이 아니다.

한편 전업 부동산투자자인 경우 양도소득=사업소득이 되어 위의 계산법이 적용되지 않는다. 그러나 전업 부동산투자자라도 부동산을 매도할 때에는 반드시 양도세 신고(=예정신고)를 해야 한다. 5월 종합소득 신고때 납부할 세금이 최종 확정되며, 양도세 신고할 때 납부한 양도세가 포함되어 계산된다.

2017년 8.2 부동산 대책에 따르면 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우에 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 다만 무주택자로서 일정 요건을 충족하는 경우에는 중과대상에서 제외된다. 2020년 12월 29일 개정에서는 분양권에 더욱 패널티가 가해져 분양권이면 양도소득세율 60%가 적용된다.

주식 투자 시에도 양도소득세가 부과되는 경우가 았다. 바로 해외 주식 투자와 소득세법 시행령에서 정하는 상장법인 대주주에 해당하는 경우이다. 현행 코스피 시가총액 25억 지분율 1%, 코스닥은 시가총액 20억 혹은 지분 2% 이상일 경우 대주주로 보고 분류과세 양도소득세 20%를 부과한다. 그리고 2018년 4월 1일부터는 코스피 시가총액 15억 혹은 지분 1%와 코스닥 시가총액 15억 혹은 지분 2% 이상 보유시 대주주로 보고 대주주가 3억 이하의 양도소득을 얻으면 기존과 같은 20%의 양도소득세를 부과하나 3억 이상의 양도소득에는 25%의 양도소득세를 부과한다고 한다.

2022년부터 가상자산(암호화폐)도 양도소득 과세를 시행한다. 연수익 250만원까지는 기본공제되고, 250만원을 초과하는 수익부터 분류과세 양도소득세 20%를 부과한다.

기타 양도소득 과세표준과 세액의 계산, 양도소득금액의 계산, 양도소득 기본공제, 양도소득에 대한 세액의 계산, 양도소득과세표준의 예정신고와 자진납부, 양도소득과세표준의 확정신고와 자진납부, 양도소득에 대한 결정·경정과 징수 및 환급, 국외자산양도에 대한 양도소득세 등에 대하여는 소득세법에 각각 별개의 절(節)로 자세하게 규정되어 있다.

3.5 비과세 및 감면혜택

기본적인 세율은 상단의 6~45%가 적용되나, 물가 상승에 따른 세부담 완화를 위해 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 위 계산액보다 더 줄어든다. 특히 부동산양도소득의 경우 투자기간이 긴 특성을 갖고 있기 때문에 실질 세부담이 더 낮아진다. 따라서 부동산양도소득의 경우 비과세나 100% 감면을 받기가 더 쉽다.

3.5.1 1세대 1주택자 부동산 양도소득세 비과세 혜택

1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 된다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 가목; 소득세법 시행령 제154조 제1항). 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받는다.

그런데 1세대 2주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 2주택까지는 양도소득세가 과세되지 않는다. 예를 들어 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우가 그렇다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 이를 1세대 1주택으로 보기도 한다. 이를 '일시적 1세대 2주택 비과세 특례'라고 한다. 이러한 비과세 특례를 받으려면 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 만약 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우라면, 5년 안에 기존 주택을 매각하여야 비과세 혜택을 받는다. 다만 2017년 8.2 부동산 대책 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 1년이 아니라 2년 이상 보유+거주하고 양도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그리고 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택 여부를 판단하는 기준은 매각 당시 실거래가 9억 원의 초과 여부이다. 물론 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1세대 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 다시 말해 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다.

참고로 1세대 1주택에서 말하는 1세대는 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다 (소득세법 제88조 제6호). 다만, 해당 거주자의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 독립된 생계를 유지할 정도의 소득이 증명되는 경우에는 1세대로 본다 (소득세법 시행령 제152조의3).

또한 1세대 1주택에서 말하는 1주택에는 조합원입주권과 분양권 역시 포함될 수 있다. 여기서 조합원입주권이란 재건축 재개발 사업장이 관리처분계획 인가를 받은 후 새로 짓게 된 아파트에 조합원들이 갖게 되는 입주권을 말한다. 동과 호수가 이미 정해진 소유 지분으로서 이 입주권을 취득하거나 조합원에게서 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양 받을 수 있게 된다. 이러한 입주권은 세법상 주택수에 산정이 되므로, 다른 주택 1채와 입주권을 보유하면 2주택자로 간주되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 돼버린다.

반면 분양권은 세법상 주택수에 산정되지 않기 때문에 다른 주택 1채와 분양권을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이 원칙이다. 여기서 분양권이란 재건축 재개발 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약 접수를 하여 당첨되었을 때 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리를 말한다. 어떤 사람이 이러한 재건축 분양권에 당첨되거나 분양권을 매입하였다 하더라도 이는 재건축 주택을 준점유하게 된 것일 뿐이지 아직 주택을 취득한 것은 아니다. 다만 이러한 분양권도 준공 후 잔금지급 또는 소유권이전등기까지 마칠 경우 그 시점부터는 주택을 취득한 것으로 취급되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 될 수 있다.

3.5.2 부동산 장기보유 특별공제

또한 장기보유 특별공제란 것이 있다(소득세법 제95조). 장기보유 특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다.

부동산소유권이나 부동산소유권을 취득할 수 있는 권리의 보유기간이 3년 이상인 경우, 다음과 같은 공제율을 적용한다.
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만약 1세대 1주택자로서 비과세혜택을 받을 수 있는 자가 3년 이상 보유하고 2년이상 거주중이던 고가주택을 매도하는 경우라면 다음과 같은 공제율을 적용한다.
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2021년에 달라지는 장기보유특별공제 설명

2021년 장기보유특별공제 개정 자료

3.5.3 기타

그 외에 미분양주택, 자경농지, 대토, 그리고 특별법에서 정하는 공장용지 등 부동산 개발 서류들을 보면 양도세 깎아주는 조항들은 어디엔가 하나둘씩 끼워져 있기 마련이다. 따라서 양도소득세 비과세나 감면혜택은 납세의무자가 일일이 찾아내지 못할 정도로 다양하다.

세액공제 한도도 매년 몇 억 단위로 팍팍 퍼주기 때문에 이자소득세 15.4%보다 더 비싼 경우는 없다고 봐도 좋다. 다만 미등기전매 정도가 예외다. 이런 거 없어도 250만 원까지 기본공제가 있어서 연리 1.5% 기준으로 하면 예금액 1억 6천 6백만 원까지는 세금이 안 붙는다고 보면 된다. 세액공제로 2억~3억 정도 공제를 받으면 150억 예금자까지 세금이 0원인 것과 마찬가지이고.

그리고 당연하지만 투기과열지구, 2주택 이상 보유자, 주택이 아닌 상가 보유자 등은 혜택을 덜 받는다.

3.6 부동산 양도소득세에 관한 정책의 변화

1967년 투기억제세라는 이름으로 처음 양도소득세가 도입되었을 때에는 개인과 법인의 토지양도차익에 대하여 50%의 단일비례세율을 적용했다. 다만 1세대 1주택에 부수된 토지로 건물 면적의 10배 내에 이르는 토지는 면세대상으로 했고, 1세대 다주택의 경우에도 양도소득에 대하여 물가상승률 공제를 해주었을 뿐 아니라 실제 거래대금 기준이 아니라 내무부가 정한 시가표준액을 기초로 과세했기 때문에 사실상 부동산투기억제 목적은 전혀 달성되지 않았다.

그러다가 1976년 12월 1가구 1주택 가운데 고급주택을 과세대상으로 전환하였고, 이어 1978년 봄부터는 '부동산투기지역 고시제도'를 발표하여 일정한 부동산투기지역에 한하여 내무부가 고시하는 과세시가표준액 대신에 국세청이 별도로 고시하는 기준시가를 기준으로 양도소득세를 과세하게 되었다. 물론 여전히 실거래가가 아니라 기준시가 기준의 과세였지만, 양도가격에서 물가상승률을 공제하지 않게 되었기 때문에, 어느 정도의 과세효과는 달성할 수 있게 되었다.

그러나 그 후 1970년대말부터 경기불황이 몰아닥치자 정부는 1980년 9월 경제활성화 대책을 발표하면서 양도소득세를 최대 20% 인하하였고, 양도소득에서 물가상승률을 공제하는 양도소득특별공제제도 역시 부활시켰다. 미등기전매의 양도세율도 80%에서 75%로 낮췄다. 그 후 1980년 12월에는 탄력세율을 적용해 이미 낮춘 양도세율을 절반까지 추가로 감면해주는 조치를 취하였다. 이러한 탄력세율은 1984년 3월까지 유지되었다.

이후 부동산경기가 뜨겁게 달아오르자 정부는 1983년 2월 부동산투기지역고시제를 다시 시작했다. 그 후 1983년 4월에는 1세대 1주택의 비과세요건을 거주기간 6개월에서 1년으로 늘렸고, 1989년 4월에는 지가의 현실화 및 지가체계의 일원화를 위한 '공시지가' 제도가 도입됐다.

외환위기 직전인 1997년 4월에는 정부가 기준시가를 대폭 상향 조정했다. 당시 부동산 가격이 급격히 상승하고 있었기 때문이다. 그러나 1997년 후반기에 외환위기가 몰아닥치면서 부동산경기가 꽁꽁 얼어붙자, 1998년 5월 양도세 감면 대상을 대폭 확대하였다. 전용면적 50평을 넘지 않는 신축주택에 대해서는 양도세를 감면하기로 한 것. 그리고 1998년 9월에는 30~50%이던 양도소득세율을 10% 낮추는 세제개편안을 확정했으며, 1998년 12월에는 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건을 3년 이상 보유에서 1년 이상 보유로 완화하였다.

하지만 2002년부터 강남을 중심으로 집값이 급등하자, 2003년부터 정부는 양도소득세제를 다시 강화하기 시작하였다. 소득세법 95조 3항의 '고급주택' 개념이 '고가주택'으로 바뀌어 주택의 면적에 상관없이 양도 가액이 9억원을 넘는 주택에 대해서는 1가구 1주택이라도 9억원 초과분에 대해 양도소득세를 부과하기 시작했다.

4 여담

• 부동산양도소득을 제외한 다른 권리양도소득의 경우 세액이 더 높다는 불만이 존재한다. 부동산양도소득의 경우 실질소득에 대해 과세하는 반면, 부동산소유권이 아닌 다른 권리의 양도소득인 경우 명목소득에 대해 과세하기 때문. 후자의 경우 인플레이션으로 인하여 실질세율이 조금씩 높아지는데, 유독 가수요로 문제가 되는 부동산에만 실질소득 논리를 펼치는 것은 형평성을 해칠 수 있다는 비판이 있다. 이자는 자산의 양도에 대해 과세하는 양도세와는 다른 개념의 소득이므로 분리과세 및 이에 따른 누진율 적용에 대한 서술을 배제한다 해도 단순 비교하여 세율이 높다고 말하기는 어렵다. 기타소득에서 규정하는 무형자산의 양도의 경우에도 60%의 최저 비용을 인정해 주고 있으며 사업소득도 당기 순이익에 대해 과세하므로 부동산에만 실질소득으로 과세한다는 비판은 옳지 않아보인다.

• 양도소득세보다 증여세가 더 높다 보니, 은근슬쩍 양도의 모습을 빌려 사실상의 증여를 하는 경우가 아주 많다. 따라서 양도소득세와 증여세 사이의 접점이 은근히 많다. 구체적인 사례에서 이를 양도로 볼지 증여로 볼지에 대한 규정은 증여세에 자세히 규정되어 있다. 자세한 건 증여세 참조.

• 우리나라에서 양을 잘 키우지 않는 이유 중 하나라는 블랙 유머가 있다.

• 문재인 정부에서 부동산 대책을 자주 발표하면서 양도소득세 관련 규정이 자주 변경되었고, 이에 법적 안정성이 현저히 저하되면서 많은 세무사들이 양도세 관련 상담을 포기하는 실정이다. 세무사들의 84%가 현행 세법 중 가장 문제가 되는 세목으로 양도소득세를 꼽기도 했다. #

• 세금 정책을 분노에 기인하여 남발하는 것에 대한 비판 글 견강부회