난개발

亂開發 / Urban Sprawl


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대한민국 난개발 대명사의 지역 경기도 용인시 수지구 일대.
한국형 사이타마


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일본 최악의 난개발지역 사이타마현 무사시우라와역 일대. 녹지? 그런 거 없다. 그리고 저 무계획적이고 불규칙한 스카이라인을 보라. 일본은 대도시 권역 대부분이 난개발이지만 인도 공화국이나 브라질 등에 비하면 매우 양호한 수준이며 그나마도 인구 감소에 따라 일부 철거되고 있다.


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인도의 흔한 난개발[1] 지역인 뭄바이.

이 사진은 아파트의 장점[2]을 보여주는 예시이기도 하다.

1 개요

종합적인 도시계획 없이 되는대로 개발하는 것을 말한다. 이 과정에서 기존 도시, 산, 삼림 따위의 기존 자원이 망가지는 것은 덤. 경우에 따라 스프롤 현상을 동반하기도 한다.

대지의 용적률이 낮고 건폐율만 미친듯이 높으면 이런 문제가 발생한다. 물론 용적률이 높아져도 건폐율이 안 떨어지면 대지소모는 더 심해지지만.

2 상세

도시계획의 기본은 도시의 교통이 편리하고, 기반시설 및 편의시설이 제대로 확충되어 있고, 녹지 비율을 일정 수준으로 유지하는 등 거주 및 생활과 업무가 편리한 환경을 만들어서 지속 가능한 성장을 추구하는 것이다. 그러나, 난개발은 이러한 도시계획 없이 주먹구구식, 되는대로 토지를 개발하는 과정에서 도시의 효율성을 저하시키는 개발을 하는 것이다. 이런 난개발은 녹지의 급격한 감소를 통한 환경오염의 심화, 기본적인 교통을 담당할 도로, 철도의 부족, 주민센터, 하수처리장 등 인프라 시설의 부족 등을 야기하여 인구는 늘어날 수 있지만 그 대가로 엄청난 사회적 피해를 발생시킨다.

이런 난개발로 성장한 지역은 인프라가 극히 부족하여 다른 주변지역에 인프라를 의존하게 되는데, 이에 따라 제대로 된 도시계획에 따라 잘 개발된 지역까지 난개발지의 피해를 전염시키는 역할을 하고 있다. 분당신도시가 대표적인 예로, 성남대로와 분당수서간도시고속화도로, 경충대로 등 도로 구성을 잘 해놨지만 용인시와 광주시의 대규모 난개발로 인해 분당신도시의 도로교통이 마비상태에 빠져 버리게 되었다. 그렇다고 길을 막을 수도 없고......[3]

난개발이란 용어는 예전부터 존재하는 단어였으나 자주 쓰이지 않다가, 1993년 국토 관련 법령 개정 당시 '준농림지'라는 제도가 도입되어 농지 임에도 농업 용도 이외에 일반 주택이 들어설 수 있도록 법을 개정하면서부터 등장하기 시작한다. 당시 용도지역을 10개로 축소하면서 준농림지라는 농지도 택지도 아닌 모호한 용도 지역이 탄생하는데 기존에는 농지였던 수도권의 상당수 지역이 준농림지가 되면서 주택이 건설 가능해져 주택 건설업자 들의 마수가 뻗치기 시작한다. 특히 당시 용인군 지역은 준농림지 전용과 관련해 상당한 특혜를 입은 지역으로 주택 용지로 개발 가능한 준농림지의 조건에 분당과 인접한 상당수 지역이 해당 됨에 따라 개발 붐이 일어난다.

당시 용인 지역에 착공된 대단위 아파트 단지들은 건설업자들이 산골짜기 준농림지에 오직 자신들의 아파트 단지와 진입도로만을 계획했을 뿐, 분당이나 수원 등 외부로 연결하는 도로나 학교, 관공서에 대한 고려는 거의 없어서[4] 말 그대로 계획이 없는 무계획 도시였다. 이 때 짓기 시작한 아파트들이 준공되는 1995년 이후 언론에서는 난개발이라는 용어를 통해 이 지역의 실상[5]을 소개하기 시작했고, 이 때부터 난개발이라는 용어가 보편적으로 쓰이기 시작했다.

이런 난개발의 주 형태는 무계획적인 아파트와 상업지구의 개발로 인한 불규칙한 스카이라인, 녹지의 파괴, 무계획적인 공업지구의 개발로 인해 나타나는 산발적인 공장의 분산현상, 러브호텔 등 사회적 미풍양속을 해치는 시설의 난립 등이 있다.

난개발의 폐해를 잘 느껴보고 싶다면 건설&경영 시뮬레이션 게임들을 해보면 된다.아무 생각없이 확장하다보면 나중에 자신의 판단을 원망하며 초기 확장부분을 갈아엎든가,아예 재시작할지도 모른다.(..) 심지어 이중에서는 초반에 거의 강제적으로 난개발을 유도하는 심시티 빌드잇 같은 게임도 있다...[6]

3 예시

3.1 대한민국의 난개발지

3.1.1 서울특별시

  • 종로구, 중구 : 조선 말기에는 그럭저럭 도시계획이 유지되었던 곳이 일제강점기와 6.25전쟁 이후의 혼란기를 거치면서 제멋대로의 획지분할, 무허가주택의 양산 등으로 대로변은 계획도시 분위기가 나나 이면도로로만 들어가도 난개발이 무엇인가를 잘 보여준다. 게다가 도심지라 기업 본사들이 대거 들어오는 도심 공동화까지 겹쳐서 기업들이 주거지구를 중심지구에서 주변으로 밀어내다보니 주변지역은 온갖 달동네와 상태 안 좋은 집들을 양산했다. 난개발을 잘 보고 싶으면 성균관대학교가 있는 명륜동과 서울역 서부역쪽인 만리동,[7] 충정로동들을 볼 것. 참고로 이 지역 지적도를 보면 이게 지적도인지 몬드리안의 추상미술작품인지 구분하기 어려울 정도인 곳들이 많다.
  • 지적도를 보면 이미 난개발 수준이며 겉으로 보이는 복잡한 이면도로와 건물배치는 차라리 계획도시로 보일 정도이다. 담장으로 둘러싸인 한 필지처럼 보이는 곳에 건물은 한채인데 지번은 10㎡도 안 되는 여러 개의 다각형 십수개로 쪼개져 있는 곳들이 많다. 다른 지역에서는 보기 힘든 모습으로, 실제로 종로구 예지동(시계골목) 269번지 일대 지적도를 보면 한평도 안 되는 1~2㎡짜리 다각형으로 쪼개진 것을 알 수 있다. 소유주도 필지마다 제각각인 경우가 대부분이여서 재개발도 사실상 불가능하다.이런 지역에 화재가 발생해서 순식간에 건물들이 전소해버린다면 그때부터 재개발이 급속도로 시작되는 경우도 왕왕 있다. 구룡마을처럼 말이다.
  • 은평구 (은평뉴타운 제외) : 북한산과 덕산, 봉산으로 이어지는 산지와 불광천을 끼고 80년대 지어진 연립주택, 90년대에 지어진 저층 빌라들 사이로 10층 이상의 고층 건물들이 난립하면서 스카이라인이 난잡해졌다. 때문에 주차 공간 부족, 녹지 부족, 도로 혼잡 등의 문제가 발생하고 있다.
  • 서대문구 : 가좌역 인근 - 명지대학교 인근 - 홍은동 - 홍제동으로 이어지는 지역은 과거 난개발되었다가 2010년대부터 재개발에 들어갔다. 가재울뉴타운 일대나 백련산 일대에 도시재정비가 진행중이며, 뉴타운 사업등으로 인해 현재는 난개발지역이 거의 사라진 상태다.
  • 영등포구(여의도, 문래동, 당산동 제외), 구로구(구로1동 제외), 금천구 : 문래공단과 구로공단을 세우면서 같이 들어간 대규모 택지지구로, 1990년대까지만 해도 녹지파괴와 환경오염으로 악명을 떨쳤다. 하지만 난개발이라고는 보기 어려운 것이 영등포구 공업지역은 1940년대 처음 도시계획을 할 때부터 체계적인 가로계획이 시행되어 공영개발의 모범이였다. 시간이 흐르면서 개별 토지에 상태 안 좋은 건물이 늘어가서 그랬던 것. 그나마 세월이 흘러 이 지역의 지가가 높아지면서 공장이 지방으로 이전하고, 그 자리에는 쇼핑몰이나 아파트가 들어서면서 서서히 나아지고 있다. 다만 금천구는 현재진행형이다.
  • 관악구 : 봉천동 일대의 구릉지에 도심 철거민들을 집단 이주시키면서 난개발이 시작되었다. 그런데 불량주택지구를 재개발할 때 기반시설을 제대로 갖추지 않고 고밀도 고층 아파트 단지를 조성하면서 교통 문제가 발생했다. 관악구와 동작구의 경계를 이루는 성현동 일대에는 산 중턱, 고개 정상에 아파트 단지들이 빼곡하게 들어서 위압적인 스카이라인을 조성하고 있다.
  • 노원구 상계역, 당고개역 일대 : 1988 서울 올림픽 당시 전시행정 하에 인근 상계주공아파트 개발 예정지에 속했던 천막촌을 철거하고 이 곳에 살았던 주민들을 인근에 있는 구릉지로 집단이주시키면서 난개발이 이루어진 곳이다. 철저한 도시계획 하에 상계주공아파트가 들어선 서울 지하철 7호선 연선 지역과는 대조적. 위의 시대상을 배경으로 만든 작품이 바로 상계동 아이들과 상계동 올림픽이다. 상계뉴타운으로 재개발 뉴타운 사업이 추진중이다.

3.1.2 인천광역시

중구는 당시 자동차 보급이 그렇게 많이 이루어지지 않은 일제강점기 시절에 시가지가 형성되었고, 동구는 6.25 전쟁으로 인해 황해도에서 온 피난민들이 몰려왔고, 이런 사정으로 인해 도시개발을 할 만한 여유가 없는 바람에 난개발지가 되었다.

3.1.3 경기도

  • 성남시 수정구, 중원구 지역 : 희대의 난개발 때문에 광주대단지사건까지 벌어졌다. 광주대단지 자체만 보면 계획도시다. 단지 기반시설이 전혀 없어서 저런 난리가 난거지.[8]
  • 용인시 전체 - 대한민국 난개발의 대명사 지역. 자세히 설명하자면, 90년대 초 수지지구 개발당시 처음으로 난개발 문제가 불거졌고, 기흥구는 신갈이나 구갈지구, 동백지구, 흥덕지구, 서천지구를 제외하면 불규칙하게 늘어져 있는 아파트 단지 사이로 공장과 골프장이 촘촘히 박혀있는 식으로 이루어진 난개발 甲 지역이다. 제일 심한 곳이 기흥동과 상갈동 지역. 처인구 역시 동 지역은 조금 나을 뿐, 읍·면지역은 군데군데 박혀 있는 읍·면 중심지 사이로 소규모 공장들이 도로변을 따라 널러져 있다. 이 중 포곡읍이 제일 심한 편. 이 때문에 세수도 늘고, 인구도 1996년 약 26만명에 비해 무려 4배 가까지 증가하면서 대도시화됐지만, 옆동네인 수원시나 성남시에 비하면 불편한 점이 한두어 가지가 아닌지라 사실상 이 두 지역에 인프라를 의존할 수 밖에 없게 되었다. 그래도 기흥역세권개발사업 등으로 발버둥치고 있다. 수지구 지역은 신분당선이 들어서면서 사정이 나아졌다. 다행히도 최근들어 국가에서 신도시 개발을 해준덕분에 이전보다 나아지긴 했다는건데 문제는 아직도 용인시가 정신을 못차리고 있다는것이다(...)
  • 광주시 : 떠오르는 난개발의 샛별. 처인구 지역과 마찬가지로 경충대로와 회안대로를 중심으로 주택과 소규모 공장들이 줄지어 들어서 있다. 300번이나 500-2번을 타고 광주 쪽으로 가다 보면 분명히 갈마터널을 지나기 전까지는 비닐하우스와 마을만 보였는데 터널을 지나고 나서부터는 눈 앞에 신세계가 펼쳐지는 광경을 보게 된다. 정말로 산을 깎은 자리에는 크고 아름다운 분묘원과 끝없는 빌라의 무더기가 보인다. 특히나 분당 서현으로 넘어가는 태재 인근 신현리, 능평리 일대는 그야말로 가관.[9] 정작 도로는 광주군 시절 그대로여서 오늘도, 특히 경충대로 초월~곤지암 구간에서 헬게이트가 열린다. 남한산성면이나 퇴촌면, 남종면은 예외인데 애초에 이 쪽은 상수원 보호구역이라 개발 자체가 안 된다. 심지어 성남시 경계에서도 이 짓을 시전해서 성남시에서 이딴 짓거리 계속하면 행정 불협조도 검토하겠다라고 엄포를 놓은 상황. 특히나 판교테크노밸리 입주 이후 분당, 판교, 구성남[10] 일대의 엄청난 집값을 감당하지 못한 근로자들이 이곳으로 밀려나는 경우가 많아 이 난개발은 현재진행형이다.[11] 광주에서 성남, 분당을 잇는 노선들이 가축수송을 자랑하는 원인. 이 답없는 난개발 때문에 3번 국도 우회도로와 수도권 전철 경강선이 생겼다.
  • 시흥군 광명출장소 시절의 광명시 철산동, 광명동 : 서울시 도시계획의 일환으로 개봉단지의 일부나 구로공단 배후 주거지로 개발되었지만 이 지역의 서울 편입 여부를 두고 갈팡질팡하는 바람에 다리 건설도 제대로 안해주지, 상하수도 보급도 부실했고, 비포장 도로도 많았던 등 주거 환경이 열악했다. 결국 1981년에 서울 편입 대신에 광명시로 승격되어 광명시가 독자적으로 도시계획을 수립할 수 있게 됨으로써 이 문제들은 점차 해결되었다. 그러나 철산대교의 고질적인 교통체증은 오늘날에도 남아있는 숙제다.
  • 남양주시 : 2000년대까지만 해도 퇴계원을 시작으로[12][13] 덕소[14] 오남, 마석[15]이 난개발이 심한 편이다. 그나마 퇴계원과 덕소같은 곳은 그나마 뛰어난 서울 접근성으로 지가가 높은 편이지만 수지구? 여전히 좁고 노면이 고르지 못한 내부 진입로 등 해결해야할 문제가 남아 있다. 마석은 그래도 2010년대 들어 서울춘천고속도로, 경춘선 전철로 숨통이 좀 트였지만 오남읍과 진접택지개발지구를 제외한 진접읍 대부분 지역은 여전히 공장과 아파트들이 조그만 도로를 중심으로 어지럽게 널러져 있다.[16] 그래도 호평.평내택지개발지구, 별내신도시, 지금도농뉴타운, 덕소뉴타운, 다산신도시, 진접택지개발지구, 양정역세권개발사업 등 남양주시 곳곳에 중소규모 택지개발지구가 들어서면서 조금씩 상황이 나아지고 있긴 하다. 별내선과 진접선이 추진중이어서 도시철도 사정도 한결 나아질 예정.
  • 동탄신도시, 향남신도시, 봉담택지지구, 남양뉴타운, 송산그린시티, 태안지구를 제외한 화성시 전역 : 이쪽 역시 공업난개발로 악명이높다.
  • 고양시 일산서구 대화동 : 대한민국에서 1기 신도시 계획으로 제대로 도시계획을 했다는 일산신도시 개발 당시 이 지역은 아파트 단지와 유원지 등으로 개발하기로 되어 있었지만, 고양시의 일방적인 도시계획 변경으로 대화역 주변에 대규모 러브호텔이 자리잡게 되면서 초등학교 옆에 러브호텔이라는 희대의 막장 지역이 되어버렸다. 결국 2000년대 들어서 이런 러브호텔들을 고양시가 일부 다시 매입해서 밀어버리고 다시 상업지구로 개발하는 희대의 뻘짓이 나타나고야 말았다. 물론 매입/철거가 제대로 안 된 지역도 많다.
  • 고양시 구일산지역 및 경의선 연선지역 : 일산신도시 개발에 편승, 과거 구 농촌지역 저층주거지역에 기반시설 설치를 무시하고 무분별하게 고층아파트로의 재건축을 허가한 탓에 구시가지 도시계획이 막장이 되었고 신도시쪽에도 기반시설 과부하를 크게 주고 있으며 이로 인해 신도시와 구도시 주민간의 갈등까지 있었다. 위성사진 검색 기능으로 보면 일산신도시 및 계획적으로 개발된 화정,행신지구와 이들 지역간에 도로망 체계에서부터 확연히 다른 것을 알 수 있다. 그나마 위의 지역과 더불어 고양시 지역은 시에서 킨텍스 개발, 일산뉴타운 사업 등으로 노력은 개뿔 뉴타운사업은 진행이 안 된다을 하고 있고 결정적으로 수도권 전철 3호선과 수도권 전철 경의중앙선이 이 지역을 대부분 관통하므로 좋다고는 못해도 완전히 암울한 상황까지는 아니다.
  • 한강신도시를 제외한 김포시 전 지역 : 1995년 주민투표로 대규모 산단 소재지인 검단면이 인천광역시로 넘어가면서 재정이 부족해진 김포군이 계획상 농지에 공장 설립 허가를 마구잡이로 내준 결과 양촌읍, 대곶면과 통진읍의 공장 난개발이 심한 편이다.[17] 공장뿐만 아니라, 구시가지의 슬럼화와 아파트 난개발[18]도 심한 편. 이에 따라, 김포-서울간 국도 48호선의 하루 평균 교통량은 8만 5천대를 넘어섰다. 이는 해당 동로의 적정 교통량인 하루 평균 4만대를 2배 이상 웃도는 수치다. 김포시에서는 서울 지하철 9호선 연장을 추진했으나 재정 부족으로 좌절되었고, 경전철인 김포 도시철도 계획을 세워 착공했다. 시청 인근 구시가지에는 재정비 사업이 추진중이다.
  • 양주시, 포천시, 파주시 읍,면 지역 : 주요 도로를 따라 무분별한 공장이 지어지는 바람에 미관이 엉망이며 일부는 산을 깎고 공장이나 아파트가 지어진 곳도 있어서 환경파괴가 심각하다. 동 지역은 사정이 좀 낫지만.
  • 안양시 만안구 : 다만 이 쪽은 시대가 시대이니만큼 아파트 대신 단독주택을 개발할 수 밖에 없는 여건이 조성되어 있다는 점은 고려해야 한다. 그래도 박달동이나 석수동은 사정이 낫고[19], 수리산 산기슭에 있는 일부 안양동 지역이 난개발이 되어 있는 편이다. 그나마 경부선이 지나가고 있어서 교통 이용 측면에서는 사정이 좀 낫긴 하다. 옆동네 산본신도시와 평촌신도시는 아주 완벽하다. 다만 안양로의 좁은 도로폭으로 인한 교통 체증이 옥의 티일 뿐.

3.1.4 대구광역시

  • 달성군 : 달성군 일대가 개발되면서 무분별한 개발로 인해 난개발이 되었다. 최근에 각종 개발 사업이 진행되면서 구획을 조금씩 갖춰나가는 중.

3.1.5 경상북도

  • 구미시 : 성공적인 도시 계획으로 흥했다가, 엉망진창인 도시 계획으로 시 자체가 무너져내린 케이스. 정확히는 구미시와 구미시/행정 참조

3.1.6 부산광역시

3.1.7 경상남도

  • 김해시 : 중부 용인, 남부 김해. 장유동이나 김해 신시가지의 주택 난개발도 문제지만, 이쪽은 그보다 공장 난개발로 악명높다. 부산광역시와 창원시 두 대도시 사이에 끼인 적절한 입지 덕에 수많은 소규모 공장들이 김해 읍면 지역에 난립했다. 특히 주촌면, 상동면, 한림면, 생림면, 진례면이 심한 편인데, 상동면은 그 좁은 산골짜기마다 공장들이 미어터지게 들어서있다.
  • 창원시 마산지역 : 부산과 마찬가지로 이 쪽도 6.25 전쟁 당시 피난민이 몰려들면서 도시가 발달하였다. 비교적 최근에 매립한 해안가나 몇몇 지역을 빼고는 오래된 건물들이 무질서하게 난립해있다. 수십년전에 만들어진 도로는 늘어난 차량통행량을 감당못해 길이 자주 막히는데 도로를 확장하려해도 건물들이 도로 옆에 바짝 붙어 있어서 불가능.
  • 양산시 웅상지역 : 이 쪽도 김해처럼 부산광역시와 울산광역시 두 대도시 사이에 적절하게 끼어있는 양산시 인구의 30% 가까이를 차지하는 웅상지역에 수많은 소규모 공장과 학교와 시장바닥이 뒤섞이는 계획성 없는 도시구조로 난립해 있다. 김해와는 반대로 양산 본시가지는 양산신도시로 개발되어 깔끔하게 정비되어있어 더욱 대조적. 이런 점이 웅상 홀대론으로 이어져 간간히 웅상 독립 내지 부산이나 울산에 편입시키자는 주장이 나오고 있다[21].

3.1.8 광주광역시

  • 북구 동부, 동구 전역, 남구 월산동, 백운동, 사직동, 양림동 : 산업화 시기에 엄청난 난개발이 이루어졌다. 비교적 최근에 개발된 북구 양산지구, 일곡지구, 첨단2지구 및 남구 봉선동, 주월동, 효덕동 일대는 계획도시라 매우 깔끔하지만 북구 오치동, 운암동, 임동, 용봉동 등을 비롯하여 1980년대에 단독주택으로 개발된 곳은 답이 없는 난개발 지역이다. 게다가 동구는 광주 도시철도 1호선이 지나가기라도 하지, 남구 및 북구는 광주 도시철도 1호선이 여기를 비껴서 짓는 바람에 교통망은 광주 최악을 자랑한다. 북구에서 상무지구나 수완신도시로 나가면 다른 동네에 온 듯한 느낌을 받을 수 있다. 성남시 본시가지에서 분당신도시로 온 느낌이 이런 느낌

3.1.9 전라남도

  • 목포시 : 잘 안 알려져서 그렇지 일제강점기부터 쭉 난개발 지역이다. 해방 직후에도 목포 인구는 지금과 비슷한 20만이었고 그 때도 이미 시는 포화상태였다. 그걸 상기하면 난개발의 대명사인 용인시 따위는 비교조차 안 된다. 목포 입장에서는 좋다. 난개발 이미지를 용인 혼자 다 가져갔으니까? 시의 면적이 너무 작기 때문에 마구잡이식 개발의 약발은 끝난 지 오래. 그나마 하당지구가 잘 정비된 유일한 곳[22]이다. 남악신도시도 잘 정비된 곳이긴 하나 남악신도시의 대부분은 목포시 관할이 아니라서[23]... 목포시에겐 한 뼘의 땅이 절실하건만 무안 쪽은 행정구역 조정을 극구 반대하고 있다. 하다 못해 압해읍이라도 편입하려고 하면 모를까 그 압해읍도 신안군청이 있어서 편입이 불가능하다.
  • 화순군 : 화순읍 한정. 화순이 광주의 위성도시가 되어 아파트들도 많이 올라가는 등 개발에 속도가 엄청 붙었으나, 문제는 도로망 확충 따위 집어던지고 오직 아파트만 올라간다는 것이다. 용인시 수지구의 전라남도 버전.

3.1.10 대전광역시

  • 동구 : 시가지가 경부선 철도변에 집중되어 기형적으로 발달 했었으나 이건 80년대 까지의 이야기로 90년대 이후로는 오히려 동구 지역은 대전 최악의 낙후지역으로 변해버렸다. 실제로 2007년에는 이 지역에 있었던 계룡중학교가 폐교되기도 하였다. 대전광역시 동구 대동은 경부선 대전역 바로 옆 동네이지만 2009년까지만 해도 기초수급자/차상위계층이 인구의 50% 정도를 차지할 정도로 낙후 된 동네다. 한 때 공무원 임금체불 직전까지 간 아찔한 상황까지 간 건 다 이유가 있다. 대전역세권개발사업으로 발버둥치고 있다.

3.1.11 세종특별자치시

  • 읍면 지역 : 이쪽은 현재진행형이다! 도시계획 없이 마구잡이로 산림을 훼손하거나 원룸이 난립하는 등 헬게이트가 열리고 있는중이었으나, 2015년 기준으로 세종시 대부분지역이 보전관리구역으로 넘어가면서 힘들어졌다.
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3.1.12 충청북도

  • 청주시 : 2000년 들어서 통합전의 산남/성화지구를 시작으로 통합 후에 갑자기 재개발이며, 각종 난개발이 시작되었다. 대농지구도 난개발 된 곳이다. 동남/가마/사직모충(사모)/새터/호미/용정/옥산/테크노폴리스등 일부 지역은 계획없이 진행되는 곳도 있다. ㅇㅅ역 역세권 개발과 각종 개발지구들이 수 없이 늘어나고 있는 추산이다. 세종시로 인구유출이 되고 있는 실정인데, 거기에 개발하고 있으니... 청주시에서는 100만 인구 달성 목표로 개발제한을 풀었다는데 효과가 있을지는 미지수다. 게다가 개발하는 곳들이 상권이 없는 곳이라 땅값과 아파트값만 떨어질게 뻔하다.

3.1.13 제주특별자치도

지역 전체, 그리고 특히 중산간 지역.으앙 2010년대 들어서 외부 자본에 중국 자본까지 급격하게 들어오면서, 곳곳에 관광단지와 골프장, 주택단지 등을 개발하고 있다. 이 과정에서 산림 파괴나 지하수 고갈 등 환경 문제가 크게 대두되고 있다.

3.1.14 그 외

거의 대부분의 읍면들이 사실 이런 난개발에서 자유롭지 못하다. 특히 읍 지역에서는 번듯한 빌라가 들어선 마을 한복판에 뜬금없이 밭이나 휑한 공터가 나타나는 모습을 볼 수 있는데, 이는 주로 해당 지방자치단체들이 상대적으로 도시개발 행정능력이 떨어지는 군 단위[24]거나 각종 보상 문제로 이들 지역에 대한 통합 개발을 시행할 여력이 없기 때문이다. 때문에 보상문제를 피하기 위해 마치 벌레먹은 듯한 기존 읍내 인근에 번듯한 택지지구가 들어서는 모습을 쉽게 볼 수 있다.

현실적으로는 대한민국의 주권이 닿지 못하는 이북 5도 지역의 경우는 난개발이 드물다. 일단 평양직할시의 경우는 6.25 전쟁 직후 대대적으로 박살났지만 재건을 할 때 건축가를 불러 철저하게 계획하였다. 때문에 난개발은 상대적으로 일어나지 않았지만, 근래 김정은이 대대적으로 짓는 데만 열중하다보니 여기서도 난개발이 벌어질 가능성을 피할 수 없다. 원산시도 대대적인 재개발이 진행되는 만큼 이를 피하기는 어려워 보인다.

3.2 일본의 난개발지

3.2.1 사이타마현

3.2.2 치바현

3.3 중화민국의 난개발지

3.3.1 타이베이시

3.4 중화인민공화국의 난개발지

  • 이쪽은 주로 지방도시 쪽의 난개발 문제가 심각하다. 중국에서는 지방정부에서 재정을 확충할려고 땅을 건설회사에게 판 다음에 도시를 건설하는 경우가 많은데 문제는 수요가 별로 없는 지역에서도 재정확충을 위해 마구잡이로 부동산 개발을 진행하다보니 집이 넘쳐난다는 것이다. 그렇다고 이들 지역의 집값이 싸냐면 그것도 아닌지라 상당수 중소도시들이 유령도시화 되어가고 있다.
  • 오르도스

3.5 인도의 난개발지

  • 대도시 내부와 주변 교외지역 전체(특히 뭄바이, 델리, 뉴델리 등) : 여기는 영국이 식민통치하던 시절부터 고도제한을 걸어놔서 인도의 경제성장 기간동안 급격한 스프롤 현상때문에 무지막지하게 퍼진 구조가 되어버렸다. 게다가 12억이 넘는데도 줄어들 생각을 않는 인구 펌핑으로 주택수요가 끊이지 않다보니 계속 상황이 악화되고 있다. 서구 뿐 아니라 인도의 경제학자들은 제발 좀 용적률 규제 풀고 전면적인 도심 고층 재개발을 통해 스프롤 현상을 억제해야 한다고 주장하나 이걸 인도 정부는 풀지 않고 있다.

3.6 인도네시아의 난개발지

  1. ↑ 진짜로 이 정도는 약과라서 그렇다.(...) 사진이라 안 믿기겠지만 저 사진에 나온 면적이 대략 의정부시 면적 정도 된다.(...)
  2. ↑ 제한된 부지에 고층으로 높게 쌓는 구조라 스프롤 현상이 억제된다.
  3. ↑ 개드립인 것 같아도 실제로 성남시 측에서 용인시와 연결될 도로를 막아버리려는 시도가 있었다. 2000년대 중반에 용인의 동백죽전대로와 분당의 미금로 연결계획이 진행되는 중이었는데, 당시 성남시에서 '생태다리' 조성을 위해 진짜로 막아버리려고 했었다. 이 일은 꽤나 이슈가 돼서 두 지역 주민의 첨예한 이기주의로 비춰지기도 했다. 결국 이 두 도로는 다행히도 연결된 상태.
  4. ↑ 건설사들이 여기 저기 땅을 사서 아파트를 지으면서 꼭 필요한 기반시설을 짓지 않기 위해 갖은 꼼수를 부렸다. 이를테면 2,000세대 아파트를 지으면서 사업을 여러 개로 분할, 200~300세대 아파트를 짓는 것처럼 개별적으로 신고하여 학교 설치 의무를 피해간다든가, 의무사항인 경관녹지를 경사도 50%가 넘는 곳 같은 아파트를 세울 수 없는 쓸모없는 땅에 몰아넣어 사실상 공원으로 활용도 못 하게 하는 등이 그것이다. 그러고는 광고전단에는 2,000세대 대단지의 여유로움 등으로 광고했고.
  5. ↑ 몇 천 세대 아파트 단지인데 진입하려면 구불구불 2차선 지방도를 따라 한참을 들어와야 한다든지, 그 옆에 또 2천 세대 아파트를 지으면서 그 도로에다가 자기네 단지 진입로만 덧댄다든지, 때문에 아침엔 코 앞 분당에 가는데만 도로에서 한 시간을 기다려야 한다든지, 혹은 서울에 나가는 데만 편도로 3시간이 걸린다든지, 아이들도 단지 근처에 학교가 없어서 몇 킬로미터 떨어진 곳에 다니는데 그것도 차가 하도 막혀서 걸어서 다닌다든지 하는 우스꽝스러운 일이 비일비재하였다.
  6. ↑ 심시티 빌드잇은 초반에는 필요없던 건물들이 후반에는 무자비하게 쏟아져 나와서 도시 재건을 필요로 할 뿐더러, 공간이 없는 경우 각종 건물을 짓기 위해 건물을 폭파시키거나, 비싼 돈 들여 지은 건물을 헐값에 파는 경우도 생긴다.(...) 이런 게임이야말로 공략이 정말 필수인 게임이다.
  7. ↑ 만리재로의 한쪽은 재개발중인데, 반대쪽은 그대로라서 재개발이 완료되면 빈부격차의 상징이 될 수 있을 듯 하다.
  8. ↑ 당시 박정희정부는 청계천 빈민들을 내쫒을 목적으로 고가도로랑 대체신도시를 만들었지만 주택가위주의 정책이 산지의급경사+기반시설부족으로 실패하면서 이후 관리가편한 단지형 아파트위주의 신도시정책이 이루어지고 말았다.
  9. ↑ 산을 깎고깎고 산기슭을 타고 올라가 송전탑 밑까지 집을 지을 정도. 산을 깎아 아파트를 만드는 건 양반이다. 정말 간혹가다가 개발이 안된곳이 보이는데 성남시와의 경계지면(...)이라 하더라.
  10. ↑ 구성남이라고 해서 절대로 만만하게 봐서는 안 되는 게, 정말 좋은 집은 분당에 필적할 수준으로 비싸고 가천대가 인서울 중하위권 대학교들과 입결에서 자웅을 겨룬다는 사실만 알면 끝난다.
  11. ↑ 정말로 농담이 아니다. 혹자는 마치 90년대 수지같다고 표현할지경 수지는 아파트로라도 했지 여기는 천상빌라와 타운하우스다
  12. ↑ 퇴계원은 남양주시 내에서 도로가 영 좋지 못한 걸로 악명높다. 퇴계원에서 서울로 나가려면 퇴계원로나 경춘북로를 타고 나가야하는데 난개발 덕분에 퇴계원면내의 도로는 전부 왕복 2차선이다. 그래도 버스노선은 많이 지나가는게 장점이랄까.
  13. ↑ 참고로 퇴계원면은 퇴계원로를 중심으로 빌라와 아파트,상가들이 다닥다닥 붙어있다. 그나마 90년대에 지은 아파트들은 따로 떨어지긴 했지만, 이쪽도 면을 나가려면 이 헬게이트를 지나야한다.
  14. ↑ 이쪽도 퇴계원처럼 도로망이 개판이다. 내부의 덕소로는 왕복2~4차선이고...경강로(6번국도)는 알다시피 상습 정체구간이다.,
  15. ↑ 그나마 마석쪽은 도로망이 나아서 사정이 낫다. 46번 국도와 경춘로, 고속도로가 있으니...
  16. ↑ 도로망이 86번 국지도와 47번 국도를 빼면 나갈 방법이 없다. 덕분에 금강로는 자주 정체가 된다. 그래서 47번 국도 우회도로가 생겨났다.
  17. ↑ 규제완화가 부른 전원일기의 종말. 관련기사
  18. ↑ 김포시 아파트 난개발의 레전드로는 풍무동이 있다. 시청 산하 동 공식 홈페이지에 동장이 난개발 지역이라고 써놓을 정도다. 원래 풍무동은 제대로 도시계획이 세워진 정식 택지지구지만, 지원시설 조성은 차일피일 미루면서 아파트만 지어 꾸역꾸역 입주시킨 탓에 난개발이라는 오명을 안게 되었다. 한때는 인구 3만 5천명짜리 행정동의 주민센터가 동네 슈퍼만도 못한 가건물이었다. 2010년대 들어 많이 나아졌다.
  19. ↑ 충훈부(석수3동) 지역은 원래 그린벨트였던 지역을 1980년대 도시계획에 따라 택지로 개발한 지역이고, 특히 연현섬 지역은 석수LG빌리지아파트처럼 처음부터 도시구획을 맞추어 아파트를 짓거나 옛날 저층아파트를 재건축한 곳이 있어서 난개발이라고 볼 수 없는 지역이다.
  20. ↑ 부산은 그나마 이 단점을 장점으로 바꿔 관광지로 잘 써먹고 있다. 대부분의 구도심 관광지가 여기 들어간다(...)
  21. ↑ 사실 웅상 지역은 1906년 울산군에서 양산군으로 편입되었지만 그 이후에도 생활권 문제가 있었다.
  22. ↑ 사실 하당도 목포에서 간척지를 만들어서 지은 곳이다. 좁아터진 땅에 난개발은 이미 될 데까지 됐었으니 뭐...
  23. ↑ 이 도시가 건설된 가장 큰 이유인 전남도청부터 행정구역상 무안군에 있다!
  24. ↑ 군청은 도시개발국을 둘 수 없고 도시개발과까지만 설치된다.